23.08.2006 | Валерий Выжутович

Цена квартирного вопроса

Прокуратура ищет виновных в росте цен на недвижимость. Застройщики из Москвы и Санкт-Петербурга подозреваются в ценовом сговоре. Доказать такой сговор практически невозможно. «Для этого нам необходимо иметь либо документальные свидетельства, либо аудиовидеозаписи факта сговора», - сказал заместитель начальника управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Юрий Матицын. Зато улики, свидетельствующие о стремительном удорожании жилья, налицо. За последние полгода средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 85 процентов и составила 3654 доллара. В Санкт-Петербурге она поднялась на 65 процентов и достигла 1740 долларов. Признательные показания насчет запредельной дороговизны новых квартир уже даны. «Цены бешеные», - с печалью констатировал глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Так почему же такова цена квартирного вопроса? Что (или кто) гонит ее вверх? Давайте разбираться.Национальный проект, в реализации которого заинтересованы миллионы семей, называется «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Но может ли вообще жилье быть доступным? Вполне. Только смотря для кого. Для российских фигурантов журнала «Форбс» и даже для тех, чьи доходы пока исчисляются не миллиардами, а миллионами, оно уже доступно. Станет ли оно по карману - возьмем другой полюс - социально незащищенным слоям населения? Никогда. Поэтому, согласно нацпроекту, 1 миллион 200 тысяч семей должны быть обеспечены жильем за счет государства. Однако люди ждут квартиры десятилетиями, многие умирают, не дождавшись. Долгое ожидание объясняется общим объемом строительства - он недостаточен. До 1990 года жилье строилось за счет централизованных капитальных вложений. А потом эта нагрузка легла на местные бюджеты, способные осилить лишь 7-10 процентов от общего объема жилищного строительства. Поэтому социальное жилье возводится так медленно.Короче, спрос на рынке недвижимости не соответствует предложению. Это главная причина бешеных цен на жилье. Но не единственная.

Прямое отношение к разговору о доступном жилье (точнее - о его недоступности) имеют энергоресурсы. Более половины из них потребляется в коммунальном секторе. Как потребляется - известно: мы топим воздух. За последние несколько лет энергоресурсы подорожали в 5-6 раз. И все равно мы расходуем их расточительно. Причем более 30 процентов домов в коммунальном секторе российской провинции отапливаются мазутом и дровами. И это в стране, не без основания считающей себя газовой сверхдержавой.

В Московской области жилья строится больше, чем в других регионах. И все равно мало. Около 50 млн. квадратных метров здесь можно соорудить хоть завтра, площадки под жилищное строительство отведены, но они не обеспечены коммунальной инфраструктурой. Мегаватт мощности - столько требуется поселку из ста домов - стоит 1,5 млн. долларов. Вода, канализация, электроэнергия… Чем это все дороже, тем, понятно, дороже и каждый квадратный метр.

Удивляться нечему. Мы десятками лет не занимались ни развитием энергосетей, ни инженерными коммуникациями. Мало продвинулись в этом и в последние годы.

Значит, если сократить инфраструктурные затраты, жилье сразу подешевеет? Автоматически - нет. Потому что - коррупция. Как сказал в интервью «Российской газете» министр регионального развития Владимир Яковлев: «Получение любой бумаги обязательно связано с чем-то черным. Удорожание квадратного метра на 30-40 процентов происходит в результате различных обременений. И легальных, и нелегальных. Что мешает? Мешает кадастр: медленно и дорого. Мешает все, связанное с межеванием: медленно и дорого. Мешает процедура регистрации: медленно и дорого. Мешает чиновничий произвол. Мешает порядок подготовки площадок под застройку: здесь тоже много мути».

Да уж, мути хватает. Как утверждают люди, вдосталь ее хлебнувшие, корпоративному застройщику, купившему землю, требуется не менее четырех лет, чтобы получить разрешение на строительство. Индивидуальному - ничуть не легче. Вот он приобрел участок, хочет построить дом.

Градостроительный кодекс предписывает четкую, прозрачную процедуру. Гражданину следует обратиться в органы местного самоуправления, и те в течение месяца обязаны бесплатно выдать градостроительный план участка. На этом плане будущий хозяин должен нанести пятно застройки и в течение 10 дней получить разрешение на строительство. Но муниципалитеты устанавливают свой порядок - отправляют человека в специализированную фирму, чтобы там за приличные деньги он заказал проект. Дальше этот проект пойдет по огромному кругу согласований и будет ходить по нему примерно года полтора.

В министерстве регионального развития считают, что надо развивать малоэтажное и массовое индивидуальное строительство. Оно, по мнению кураторов социальной сферы, имеет сплошные выгоды. Во-первых, нет надобности в строительных механизмах. Во-вторых, сроки строительства - небольшие. В третьих, если берешь кредиты, то на высотное жилье их надо брать на 2-4 года, а здесь - на несколько месяцев. В общем, по министерской калькуляции, малоэтажное жилье обходится сравнительно недорого.

«К сожалению, это не так, - говорит председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум. - Малоэтажное существенно дороже многоэтажного панельного домостроения. Потому что малоэтажное у нас не является высокотехнологичным. Вот в Соединенных Штатах, Канаде оно действительно очень развито. Там практикуется комплектная сборка домов, на стройплощадку привозятся отдельные блоки высокой степени готовности. Это первое. Второе: у нас нет материала для каркасного домостроения - самого высокотехнологичного способа возведения малоэтажных домов. Этот основной материал - ориентированная стружечная плита. Она изготавливается из мягких пород древесины. У нас не налажено производство такой плиты. Мы ее завозим. Стоимость импорта - 450-500 долларов за кубический метр. Если бы эту плиту производили здесь, ее стоимость была бы в 3-4 раза ниже».

Специалисты стройкомплекса - те и вовсе не склонны мифологизировать стоимость малоэтажного жилья. Даже если в заводских условиях мы производим комплектную каркасную сборку дома, говорят они, все равно минимальная цена - 350 долларов. Если добавим сюда стоимость инженерных коммуникаций, то это еще не менее 150 долларов за квадратный метр. Добавьте стоимость средств, добавьте прибыль строительной организации. В итоге минимум затрат при коттеджном строительстве - 800-1000 долларов. Это, по сути, себестоимость.

Впрочем, в России есть места, где цены на жилье - как в той рекламе: дешевле только даром. В Башкирии квадратный метр стоит от 11 до 5 тысяч рублей. В Татарстане - 13 с половиной тысяч. Имя этому чуду - региональный административный ресурс. Его мощью созданы специальные фонды, куда стекаются деньги не только индивидуальных застройщиков, но и местных предприятий. Его солидным потенциалом одолеваются многие преграды (в том числе и федерального уровня), мешающие сделать квадратные метры хотя бы мало-мальски доступными.

Но в большинстве регионов другая картина. Дешеветь по приказу жилье не желает. Поиск виновных в его дороговизне тоже к успеху не приведет. Как и всякий поиск простого решения непростых проблем.

Валерий Выжутович - обозреватель «Российской газеты», ведущий программы «Газетный дождь» канала ТВЦ

Версия для печати