06.12.2006 | Наталья Ратникова

Рынок недвижимости на пороге обвала

Начало зимы дало повод экспертам проанализировать динамику цен на столичную недвижимость за последние три месяца. Их предположения, высказанные еще месяц назад, о том, что рост цен остановился, подтвердились. За ноябрь столичная недвижимость не дорожала, а в отдельных сегментах даже наметилось незначительное снижение. Если стагнация продлиться и дальше, то инвестиционные квартиры начнут распродаваться, это собьет цены на 10-15%. Но дальнейшего снижения ожидать не стоит, по крайней мере, пока не будут увеличены объемы строительства.

"Как и следовало ожидать, ноябрь только укрепил переломные тенденции, которые наметились на московском рынке недвижимости в предыдущие месяцы. Масштабный рост цен на жилье, продолжавшийся более года темпами порядка 5-10% в месяц, практически прекратился, и рынок вошел в стадию ценовой стабилизации", - говорят аналитики исследовательского центра irn.ru. Однако если в октябре ситуация еще выглядела неоднозначной, и статистика показывала немалый остаточный прирост ценовых показателей, то в ноябре все цифры встали на свои места. "Именно в октябре и ноябре спрос на недвижимость сократился, а предложение увеличилось", - отмечает один из участников рынка. Октябрьское сокращение спроса можно объяснить несколькими причинами: во-первых, падением цен на нефть, которые в сентябре достигли своих локальных минимумов. Российская экономика в целом очень зависима от сырьевой конъюнктуры, и рынок недвижимости тут не исключение. "Во-вторых, большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, поскольку не смогли реализовать кредиты, не успевая за ростом цен в предыдущие месяцы", - продолжает аналитик.

В ноябре участники рынка указали еще на одну причину, которая могла способствовать стабилизации цен на жилье: значительный рост продемонстрировали ставки на аренду квартир в Москве. Если в начале года однокомнатную квартиру можно было снять в среднем за 500 долларов, то теперь аналогичное жилье стоит почти 700. Многие из тех, кто приобретал квартиры в инвестиционных целях, сдавали их, получая неплохой доход, но, учитывая, что за последний год цены на жилье выросли по отдельным позициям в 2 раза, сдача жилья в наем стала гораздо менее прибыльной. Чтобы получать аналогичные проценты (около 7-10% годовых) от стоимости квартиры в 2005 году, в декабре текущего года владельцам необходимо сдавать жилье по ставке в 2 раза выше. Но с ростом цены падает и спрос, мало кто готов снимать однокомнатную квартиру в Москве за 1 тыс. долларов и дороже. Поэтому часть инвесторов, получавших доход от сдачи квартиры внаем, могут попытаться зафиксировать свою прибыль от роста цен на недвижимость, продав жилье, предположили аналитики. Пока явных признаков того, что грядет массовая распродажа инвестиционного жилья, нет. Но, по различным оценкам, сейчас от 30% до 50% квартир скуплено именно с инвестиционными целями и выброс такого количества свободных квадратных метров на рынок может нанести серьезный удар по ценам.

Еще одним фактором, способствовавшим стабилизации цен на рынке недвижимости, стал стоимостной порог, который преодолел квадратный метр в октябре-ноябре. Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым даже представители среднего класса (доход порядка 2 тыс. долларов на человека в месяц) уже не могут купить квартиру даже с помощью ипотеки, отмечают аналитики irn.ru. Действительно, несложные манипуляции с ипотечным калькулятором показывают, что при доходе порядка 4 тыс. долларов на семью в месяц, можно рассчитывать на квартиру стоимостью порядка 150-200 тыс. (в зависимости от величины начального взноса, срока кредита, процентной ставки, условий банка и т.д.). При нынешних ценах на квартиры в Москве уже стало достаточно проблематично подобрать на эту сумму даже хорошую однокомнатную квартиру, разве что в районе за МКАД, не говоря уже о двухкомнатной квартире, добавляют эксперты.

Все перечисленные выше факторы смогли сделать то, что не удалось правительству с программой "Доступное жилье": цены остановились, правда, уже на недоступной для многих высоте. Ожидаемый аналитиками откат на 10-15%, хоть и будет значительным в номинальном выражении, но кардинально ситуацию не изменит: жилье будет все еще слишком дорого для подавляющего большинства россиян. Переломить ситуацию в состоянии лишь наращивание объемов строительства, с задачей выйти хотя бы на уровень возведения жилья, который был в СССР. Хотя и это не гарантирует доступности жилья - ипотечные программы, которые сейчас активно развиваются банками и поддерживаются правительством, еще долго будут являться фактором роста цен.

Версия для печати