10.07.2013 | Центр Политических Технологий

Росреестр: ответ на вызовы времени

Современнаярыночная экономика востребует сложную систему обеспечивающих ее правильноефункционирование институтов. Одним из них является структура, занимающаясявопросами государственногокадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним. Без ее эффективной работы невозможно обеспечение правсобственности и справедливое налогообложение. Для этого кадастр должен содержатьдостаточный объем сведений о каждом объекте недвижимости (земельном участке,здании или сооружении, помещении или квартире) для того, чтобы иметьвозможность ответить на такие вопросы, как «чтоэто?», «где это находится?», «сколько это стоит?». Справочно кадастр такжедолжен содержать сведения о правообладателе, то есть отвечать еще на одинвопрос – «кому это принадлежит?».

Понятно, что речь должна идтио долгой, кропотливой работе. Более ста лет назад Петр Аркадьевич Столыпинговорил: «Пробыв около 10 лет у дела земельного устройства, я пришел кглубокому убеждению, что в деле этом нужен упорный труд, нужна продолжительнаячерная работа». Добавим к этому – и работа компетентная, основанная напрофессиональном подходе и внимательном учете опыта предшественников.

О важности данной сферы говорит то, что федеральнаявласть принимала важные документы, определяющие стратегическое развитие даннойсферы. Это ФЦП «Создание автоматизированнойсистемы ведения государственного земельного кадастра и государственного учетаобъектов недвижимости (2002 – 2008 годы)», а также подпрограмма «Созданиесистемы кадастра недвижимости (2006 – 2012 годы)», принятие которой былосвязано с необходимостью начала государственного учета объектов капитальногостроительства. В качестве основных целей подпрограмма предусматривала созданиеактуальной картографической основы кадастра, работы по инвентаризации сведенийархивов БТИ и внесение сведений об объектах капитального строительства вкадастр, включая нанесение этих сведений на кадастровую карту (фактическисоединение земельного участка и его улучшений), создание на федеральном уровнеинформационной системы ведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Возникает закономерный вопрос– насколько работа ныне действующей Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)соответствует решению этих задач и основным принципам функционирования современногогосударственного учреждения. К сожалению, приходится признать, что далеко не вовсем – в деятельности Росреестра существует немало проблем, не позволяющихэтому органу соответствовать вызовам времени.

Характеристика этихпроблем содержится в данном докладе, выполненном в Центре политическихтехнологий на основе анализа отраслевых документов, а также глубинных интервьюс профессионалами в области ведения кадастра и учета объектов недвижимости,имеющими большой стаж работы в данной сфере.

1. Функции, задачи иполномочия Росреестра

Указом Президента РоссийскойФедерации от 25 декабря 2008 года № 1847 «ОФедеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная регистрационная служба былапереименована в Федеральную службугосударственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). При этом упомянутым Указом на Росреестр быливозложены функции по организацииединой системы государственного кадастрового учета недвижимости игосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а такжеинфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Также былиупразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентствокадастра объектов недвижимости, а их функции переданы Росреестру.

Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 1 июня 2009 года №457 было утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации,кадастра и картографии (далее - Положение).

Согласноданному Постановлению Росреестру разрешено иметь 9 заместителейруководителя, а также до 21 управления в структуре центрального аппарата по основным направлениямдеятельности.

Штатнаячисленность центрального аппарата Росреестра на 2013 год составляет 615 человек, территориальныхорганов - 34 028 человек.

СогласноПоложению Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющимфункции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости,осуществления государственного кадастрового учета недвижимогоимущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии икартографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросоваэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства РоссийскойФедерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлениюфедерального государственного надзора в области геодезии и картографии,государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемыхорганизаций оценщиков,контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Росреестртакже осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данныхРоссийской Федерации, и картографии находится в ведении Министерстваэкономического развития Российской Федерации.

Также введении Росреестра помимо территориальных органов находятся федеральные государственные учреждения«Земельная кадастровая палата» («Кадастроваяпалата») по субъектам Российской Федерации. Указанные кадастровые палаты наделены полномочиями по ведениюгосударственного кадастранедвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества,предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости с 1 декабря 2010 года (ПриказРосреестра от 11 марта 2010 года № П/93),а также полномочиями по приему и выдаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и напредоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок сним с 1 декабря 2011 года с одновременнымсохранением и осуществлением указанных полномочий территориальными органамиРосреестра (Приказ Росреестра от 10 мая 2011 года №П/161).

Таким образом, в настоящее время практическивсе основные полномочия Росреестрав части ведения государственного земельного кадастраи регистрации прав на недвижимое имущество выполняются кадастровыми палатами, всвязи с чем неясен функционал территориальных органов Росреестра с численностью более 34 тысяч человек, равнокак большие вопросы вызывает их текущаядеятельность.

Следует отметить, что ни один из действующих программных документов,в том числе и утвержденный распоряжениемПравительства Российской Федерации от 1декабря 2012 года №223 6-р План мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества предоставления государственныхуслуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имуществаи государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», не содержат мероприятий, направленныхна оптимизацию организационной структуры Росреестра.

2. Необходимость нового закона

Сегодняв Российской Федерации в регулировании оборота недвижимого имущества участвуюторганы кадастрового учета недвижимого имущества и государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровые инженеры, которые в том числе осуществляют техническую инвентаризацию и нотариат.

Несмотряна прошедшие в последнее время изменения в действующем законодательстве функцииэтих органов и организаций в значительной степени пересекаются,дублируются, система регулирования в целом остается чрезвычайногромоздкой и не нацеленной на конечный результат - обеспечение гарантий прав на недвижимое имущество.Предмет государственной регистрации определеночень широко, понятие «объекта недвижимости», права на который подлежат регистрации, также определено недостаточно четко. Это приводит к большомуколичеству записей, в том числе дублирующихся, в реестре прав и кадастре недвижимости. Это делает в целом системугромоздкой, увеличивает количествоошибок, в результате чего затраты заявителей и расходы государства на процессы учета и регистрациинедвижимости постоянно растут.

Задачаснижения затрат в целом на функционирование системы государственнойрегистрации прав, прежде всего государственных расходов и затрат заявителей, является одной изосновных.

Как показала практика работы с 1997 года деятельность органов по регистрации прав нанедвижимое имущество и кадастрового учета вызывает многочисленные иобоснованные нарекания со стороны заявителей и не выполняет, такимобразом, возложенные на нее задачи. Основные нарекания связаны сдлительностью процесса регистрации и слабой защищенностью приобретателя права нанедвижимость, неясностью процедур и правового положения участников в процессекадастрового учета, наличием значительных технических и временных издержек припредоставлении документов на государственную регистрацию прав и кадастровый учет,множественностью необоснованныхприостановлений и отказов в государственной регистрации.

Потребность в комплексном реформировании регулирования оборотанедвижимости обуславливает необходимость не только разработки и принятияединого закона о кадастровом учете и государственной регистрации прав, но и одновременного внесения изменений в рядиных законодательных актов.

В настоящее время Росреестром осуществляется реализацияпроекта «Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость» (далее — Проект), финансирование которогоосуществляется с привлечением средств займаМБРР, соглашение о предоставлении которого было подписано между Правительством Российской Федерации и МБРР 14сентября 2007 г. В рамках этого Проекта,а именно компоненте «А «Проекта «Институциональноеразвитие Росреестра» и подкомпоненте 1 компоненте «А» «Совершенствование законодательной базы» былпривлечен независимый консультант —консорциум, состоящий из трех компаний: Институт экономики города, Центра развития континентального права, Фонд законодательных предположений (далее —Консультант). Начало работы Консультанта в соответствии сзаключенным контрактом установлено с 20 апреля 2012 года, продолжительность —1,5 года (20 июля 2013 года). Работа состоит из 4-х этапов, 3 (три) из которых уже выполнены иотчеты по ним утверждены.

Цельюработы Консультанта является разработка предложений по изменению и дополнению нормативныхправовых актов Российской Федерации в сферекадастрового учета и системы государственной регистрации прав на недвижимость, а именно:

1) подготовке новой редакции проекта федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее -
Закон) - первый этап,

2) подготовкерекомендаций и конкретных предложений в виде проектов
федеральных законов и иных нормативных правовых актов посовершенствованию нормативно-правовой базы в сфере государственной
регистрации прав на недвижимое имущество игосударственного кадастрового
учета объектов недвижимости в связи с принятием проекта изменений в
Гражданский кодекс РоссийскойФедерации и разработкой Закона - второй-
четвертый этапы.

Основные задачи, которые былирешены Консультантом в ходе реализации задания:

• сокращение количества фактов, подлежащих государственной
регистрации, упрощение ведения единого государственного реестра
недвижимости, снижение расходов государства на осуществление
государственнойрегистрации прав и учета объектов недвижимости, включая
расходы на ведение единого государственного реестра недвижимости -
Государственногореестра недвижимости (далее - ГРН) в терминологии Закона,

• обеспечение единства процесса учета объектов недвижимости и
регистрацииправ, как единой правовой процедуры, а также максимальной
достоверности и полноты сведений о правах на недвижимое имущество и об
объектахнедвижимого имущества, отраженных в ГРН;

• определение и формализация системы стимулов, направленныхна
обращение за государственной регистрацией прав и учетом объектов
недвижимости;

• установление единых Правил ведения ГРН;

• создание условий для полного перехода на ведение ГРН в
электроннойформе;

• созданиеусловий для обеспечения максимальной информативности и
безопасности ГРН;

• установлениеединых Правил информационного взаимодействия

всехорганов, организаций и нотариусов, имеющих сведения, необходимые для государственной регистрации прав и учетаобъектов недвижимости;

• установление единых Правил выдачи информации приведении
ГРН;

• уменьшение количества действий, которые должны бытьсовершены
гражданамии юридическими лицами в процессе подготовки документов для
государственнойрегистрации прав;

• обеспечение реальной ответственности (в том числе ограниченнойв
случаях, установленных Законом) при отсутствии вины органов по регистрации
прав,государственных регистраторов, кадастровых инженеров, нотариусов и
иных органов, организаций за действия или бездействие, приведшие к
возникновению убытков уграждан и юридических лиц;

• снижение расходов правообладателей и расходовгосударственных
средствна получение необходимых гарантий защиты зарегистрированных прав
при осуществлениигосударственной регистрации прав.

Принятиенового федерального закона и соответствующих подзаконных актовявляется одной из первостепенных задач в области совершенствованиясистемы кадастрового учета и государственной регистрации прав нанедвижимость. Этого общество ожидает от МЭРТ более 5 лет.

3. Осоздании инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости

ОбъединениеРоскартографии, Роснедвижимости и Росрегистрации осуществлялось в предположении онеобходимости тесной связи рабочих планов и процессов этих ведомств, решающих основнуюзадачу государства в части обеспечения государственных гарантий прав собственности нанедвижимое имущество.

ОбъединениеРосрегистрации и Роснедвижимости давало бы возможность создать единую системурегистрации недвижимости на базе государственных систем государственного кадастра недвижимости игосударственной регистрации прав нанедвижимое имущество.

ОбъединениеРоскартографии и Роснедвижимости позволяло бы создать ядро системы инфраструктуры пространственных данныхгосударства на основе данных о границахи местоположении объектов недвижимости и материалов аэро- и космических съемокприменяемых при создании различной картографической продукции.

Учитывая,что Роснедвижимость создавала для ведения кадастра крупномасштабнуюкартографическую продукцию, а на ее основе кадастровые инженеры за счетзаказчиков постоянно обновляют пространственную информацию о недвижимости иобъектах местности вокруг нее, представлялось целесообразным использовать этуинформацию как основу для топографического картографирования территории странысилами Роскартографии.

Реализациятакого подхода позволяла бы существенно сократить затраты федерального бюджетана топографическое картографирование страны (справочно: к 2009 году топографические карты всех масштабов устарели на60-80%), осуществляя обновление топографических карт за счет информациикадастра, т.е. в значительной мере за счет средств заказчиков кадастровыхработ.

Дляреализации этого необходимо было решить несколько организационных,технологических и нормативно-технических задач.

К ихчислу относятся:

· Координация планов кадастровых и топографических работ;

· Переход на единые классификаторы и форматы обменакартографической и пространственной информацией;

· Разработка нормативно-технических документов,обеспечивающих использование кадастровой информации для топографическогокартографирования.

Решениеперечисленных основных задач натолкнулось на существенные трудности,обусловленные особенностями функционирования системы Роскартографии и системыРоснедвижимости.

Основнымпрепятствием для решения вопросов координации работ явилось отсутствие системыцентрализованного планирования Роскартографии. Работы планировалисьаэрогеодезическими подразделениями Роскартографии самостоятельно, исходя изпотребностей текущего момента. Более того, запланированные работы этипредприятия выполняли сами, и сами же принимали у себя выполненную работу.Результатом явилось отсутствие в центральном аппарате достоверных сведений оналичии и качестве имеющегося картографического материала и времени егоизготовления.

Созданиесистемы централизованного планирования заставило сломать сложившуюся структурувыполнения работ, разыскать и сконцентрировать в одном месте все сведения оналичии картографической продукции и разработать базу данных топографическихкарт системы Роскартографии.

В то жевремя в Роснедвижимости все кадастровые съемки планировались централизованно,что позволяло в плановом порядке постепенно обновлять кадастровую информацию вовсех субъектах РФ.

Остальныезадачи не были решены в связи с изменением концепции реформирования отраслигеодезии и картографии.

Тем неменее, в рамках реализации ФЦП «ГЛОНАСС» были созданы или обновлены топографические карты масштабов1:25000, 1:50000 и 1:100000 на всю территорию России по технологиям, применяемымв Роскартографии.

Следуетотметить, что и концепция развития отрасли геодезии и картографии практическине реализовывалась. Основные усилия были направлены на создание геопортала Росреестра,призванного обеспечить широкое и свободное представление картографической продукции,содержащейся в федеральном картографо-геодезическом фонде.

Однакосоздание такого сервиса нерешило поставленных задач в связи с проблемами секретности.

На сегодняшний деньгосударство не готово вкладывать миллиарды рублей в постоянное обновление топографических карт и, следовательно, через нескольколет состояние топографического обеспечения государства придет снова в упадок.

Решение проблемы состоит ворганизации частно-государственного партнерствав сфере получения, обработки, хранения и использования пространственнойинформации. Механизм - создание инфраструктуры пространственныхданных государства на принципах равноправия и заинтересованности участвующих сторон,во взаимном обмене интересующей информацией и на этой основе существенноесокращение случаев дублирования работ.

РаспоряжениемПравительства РФ от 21.08.2006 №1157-р утверждена Концепция создания иразвития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Основусистемы должны были составлять «базовые пространственные объекты» (объекты местности), стандартизированноеописание которых позволяло существенноунифицировать как обмен пространственной информацией, так и технологии собственно их визуализации (картографирования). Государственные и частныеучастники системы должны предоставлятьсведения о таких объектах, имеющихся у них, другим заинтересованным участникам.

Этотподход давно реализуется в Европейском союзе. Наработано огромное количество нормативныхдокументов, собран богатый опыт правоприменительной практики в разныхстранах, получен реальный положительный результат.

Однакодо настоящего момента реальные шаги в этом направлении в России не сделаны. Есть попытка фрагментарногорешения отдельных частных задач, но нет единого мозгового и реализующего центраобъединившего заинтересованные государственные и муниципальные органы и частныеорганизации, работающие в этой сфере.

Говоря оцифровой картографической основе кадастра недвижимости в итоге следуетподчеркнуть следующее:

• Большая часть (около 60%) цифровых ортофотопланов масштабов
1:2000 и1:10000 созданных на основе аэрофотосъемки в 2006-2010 годах к настоящему времени устарела и требуетобновления.

• Приобретенные материалы космической съемки масштабов некрупнее
1:5000для населенных пунктов и более мелких масштабов для других территорий
на общуюплощадь 12 млн. кв. км имеют точность примерно в 5 раз ниже соответствующейточности кадастровых работ (например:картометрическая точность ЦКОмасштаба 1:5000, установленная для населенных пунктов, составляет 2.5 метра,при этом кадастровые работы в населенных проводятся с точностью 0.1 — 0.5метра), что не позволяет их использовать для создания цифровой картографической основы (ЦКО) кадастра.

Вывод:актуальная картографическая основа для ведения кадастра недвижимости в настоящее время отсутствует.

4. Об учете объектов капитальногостроительства в государственном кадастре недвижимости

4.1. По результатам работ по оцифровке архивовБТИ сведения государственного кадастра недвижимости по объектамкапитального строительства сформированы не в полном объеме и, вбольшом количестве случаев, некорректно (по экспертнымоценкам, общее число ошибок – более 40%).

Результатыинвентаризации архивов советского БТИ плачевны: в описательной части внастоящее время содержится минимум характеристик, отсутствуют сведения обинвентарной стоимости и о правообладателе. Болеетого, для того, чтобы к 2014 году можно было перейти к налогообложению единогообъекта недвижимости, необходимо соединение сведений об этом объекте с даннымио земельном участке, на котором он расположен. Эта часть работ вообще невыполнялась – Росреестр даже не провел«соединение» сведений о помещениях со зданиями, в которых они находятся.

В настоящеевремя организации, имеющие ранее действующую аккредитацию на ведение технического учета, получаютзначительное количество запросов от ФГБУ«ФКП Росреестра» об объектах капитального строительства, производят дополненияи уточнения сведений ГКН на основе данных архивов, хранящихся в этих организациях (УправлениеФедеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии по Московской области направило вадрес ранее аккредитованных организаций на территории Московской области только за период с 01.05.2013года по 31.05.2013 года более 1750запросов).

Примерынекорректных сведений, содержащихся в ГКН, или отсутствия необходимойинформации:

- в процессе изменения адреса многоквартирного жилого дома
(родительский объект) вавтоматизированной информационной системе (АИС)
ГКН не изменены адреса квартир (жилыхи нежилых помещений), находящихся в
этом здании, и они учтены по прежнему (старому) адресу;

- объекты, ранее учтенные БТИ, не стоят научете ГКН;

- ошибки в величине площади помещений(потеря разделительной запятой -
была ранее учтенная квартира площадью48,1 кв. метра, стала 481 кв. метр)
возникшие при оцифровке или вводе в АИС ГКН.

Это неявляется технической ошибкой кадастровой палаты. Собственник, получая сведения изГКН, порой видит совершенно неожиданные вещи (к примеру, общая площадьарендуемого помещения у него не 50 кв. м, а в 5 раз больше). Но исправлять подобноеон должен за свой счет. Таким образом,разрекламированная система не дает достаточных государственных гарантийдоброкачественности информации.

Как результат: из-за некачественной оцифровки - масса сорванныхсделок, а впоследствии - некорректнорассчитанные налоги.

4.2. Сведения о ранеевозникших правах на объекты недвижимости не

включены в ГКН.

До вступления в силу (до31.01.1998) Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) сведения о правах наобъекты недвижимости подлежалирегистрации в органах технического учета и технической инвентаризации, комитетах по управлениюимуществом, созданных органами местного самоуправления, а также органахюстиции (нотариальных конторах).

Оформленныедо 1998 года права собственности являются юридически действительными и не подлежат обязательнойперерегистрации.

Исчислениеналога на имущество физических лиц в соответствии с действующимзаконодательством осуществляется налоговыми органами на основании сведений оправах, возникших до введения в действие Закона, предоставленных органамитехнического учета и технической инвентаризации, другими соответствующимиорганами, после введения в действие Закона - на основании данных Росреестра.

С 1января 2013 года функции по учету объектов капитального строительства натерритории всех субъектов Российской Федерации возложены на Росреестр и его территориальные органы.

Такимобразом, с 1 января 2013 года единственным поставщиком информации об объектахнедвижимости и их правообладателях для налоговых органов становится Росреестр.

В рамкахработ по передаче архивов сведений об объектах недвижимости из органов БТИсведения о правах на объекты недвижимости, зарегистрированные БТИ не обрабатывалисьи не передавались в органы Росреестра. По данным налоговых органов доляуказанных объектов недвижимости составляет в среднем для РоссийскойФедерации 40 % (от объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество физическихлиц). В 18 регионах России этот показатель составляет более 50 %, вотдельных субъектах Российской Федерации объем таких сведений очень значителен,так в Смоленской области - около 77%, Архангельская область - 75%, Костромскаяобласть - 69 %.

Сложившаяситуация не позволит вовлекать в налоговый оборот указанную долюобъектов.

4.3. В ГКН отсутствуют сведения об инвентаризационной стоимостиобъектовнедвижимости.

Всоответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1«О налогах на имущество физических лиц» налог на имущество физических лиц исчисляется наосновании данных об инвентаризационнойстоимости по состоянию на 1 января каждого года.

Всоответствии с пунктом 3 Порядка представления уполномоченными организациямитехнической инвентаризации в налоговые органы сведений, об объектах недвижимого имущества,утвержденного приказом Госстроя РФ № 36 и МНСРФ № БГ-3-08/67 от 28.02.2001, сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения заполняются на основанииданных технических паспортов.

Порядокорганизации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитальногостроительства определен Положением об организациив Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитальногостроительства, утвержденнымпостановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 (далее - Положение).

Всоответствии с пунктом 7 Положения технический паспорт на каждый объекткапитального строительства оформляется по результатам технической инвентаризации.

ПостановлениемПравительства РФ от 30.04.2009 № 388 "О внесении изменений впостановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 и от 13октября 1997 г. № 1301" с 19.05.2009 года были внесены следующие изменения:

- исключенаобязанность осуществления первичной технической инвентаризации всех объектов учета, техническаяинвентаризация которых ранее непроводилась;

- исключенаобязанность проведения плановой технической инвентаризации для всех объектов учета не режеодного раза в 5 лет в целях выявления произошедших после первичной техническойинвентаризации изменений объектов недвижимого имущества и отражения этих изменений в технических паспортах и иныхучетно-технических документах;

- предусмотрена возможностьпостановки на государственный технический учетмногоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, без проведения первичной технической инвентаризации.В результате осуществленияпервичного государственного технического учета многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008года, и расположенных в нем помещенийорганизацией (органом) по государственному техническому учету и(или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспортасоответствующих объектов капитального строительства и помещений. Однако,формы кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектовнезавершенного строительства, помещений, утвержденные приказом Министерства юстицииРоссийской Федерации от 18.02.2008 № 32, не предусматриваютналичие в них сведений об инвентаризационной стоимости объектовнедвижимости.

- исключена обязанностьграждан представлять технические паспорта при осуществлении государственной регистрацииправ на объекты капитального строительства. Также техническая инвентаризация(первичная техническая инвентаризация, техническая инвентаризация измененийобъектов капитального строительства) и государственный технический учетобъектов капитального строительстваосуществляются по заявлениям заинтересованных лиц.

Крометого, постановлением Правительства Российской Федерации от 21.08.2010 № 644"О внесении изменений в Положение об организации в Российской Федерациигосударственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитальногостроительства" с 07.09.2010 года объекты капитальногостроительства, техническая инвентаризация которых возможна без проведения первичной технической инвентаризации,дополнены индивидуальными жилымидомами, построенными после 1 марта 2008 года, на которые имеется проектнаядокументация, а также объектами капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду (как с расположенными вних помещениями, так и без таковых) и введенных в эксплуатацию после 1 марта2008 года.

Инвентаризационнаястоимость объектов капитального строительства не рассчитывается также дляобъектов недвижимого имущества, права на которые ранее были зарегистрированы на юридическое лицо.

Отсутствие инвентаризационной стоимости объектов капитального
строительствав ГКН, а также в каком-либо другом информационном ресурсе не позволяетисчислять налог на имущество физических лиц, начиная с налогового периода 2013года.

4.4. ГКНне содержит качественных характеристик объектов капитальногостроительства - конструктивные элементы и пр., а также в ГКН не отражаются изменения этих характеристик во времени, что не позволяет корректноформировать налогооблагаемую базу по объектам. (Например, подземныесооружения: до принятия закона о государственном кадастровом учете на такиеобъекты изготавливались технические паспорта, которые содержаличертежи и разрезы подземной части сооружения, в настоящее времятехнический план сооружения не предусматривает таких сведений, а толькокоординаты поворотных точек. При этом, если это линейный объект, напримерканализация, то план выглядит как набор точек (смотровые колодцы). Если этоподземный резервуар, то план представляет одну точку. Причем канализацияможет содержать в себе линейные объекты принадлежащие другому собственнику(силовые и телефонные кабели), а идентификация проводится по координатным точкам).

Закон о государственном кадастре объектов недвижимости (и соответственно кадастровый учет) не предполагает обязательного

(принудительного)уточнения характеристик объекта недвижимости. Объект может многократноизменяться, сноситься, а налоговая база будет определяться по старым данным, которыенет обязанности актуализировать.

4.5. Закон о кадастре не содержит понятия «сложной вещи» (вотличие от Гражданского кодекса). В ГКН нетсведений по сложным вещам –невозможно описать сложную вещь, в состав которой входят здания исооружения и т.д. (Самый простой пример — АЗС, которая содержит как здание,так и комплекс сооружений). Это дает возможность ставить на учет ирегистрировать право на тот объект, который наиболее «выгоден» длясобственника при налогообложении.

4.6. Не работает механизм информационного взаимодействия при ведении государственногокадастра недвижимости, в частности, с органами местного самоуправления. Например, ввод объектов в эксплуатацию,что не позволяет вовлекать этиобъекты в налоговый оборот.

4.7. Имеет место несоответствиеположений Закона о кадастре объектов недвижимости Приказам Минэкономразвития об утверждении формытехнических планов и XML-схем к ним. Это означает, кпримеру:

- техническуювозможность постановки на государственный кадастровый
учет сооружения, технический план которого не содержит координат
уникальных обязательныххарактеристик объекта согласно Закону о кадастре;

- одновременной постановки на государственный кадастровый учет здания и всех помещений в нем, что не позволяетсделать Закон.

4.8. Данные ГКН не синхронизированы с ЕГРП (на кадастровый учет поставлены одниобъекты, находящиеся на техническом учете, при этом права зарегистрированы вЕГРП на иной состав объектов), что привело к ошибкам в исчислении кадастровой стоимости данныхобъектов.

Какрезультат — возможность исчисления налога на имущество физических лиц, начиная с 2013 года, отсутствует;до проведения работ по синхронизациисведений государственного кадастра недвижимости и Реестра прав нанедвижимое имущество введение налога на недвижимость также не представляется возможным.

5. Огосударственной кадастровой (массовой) оценке объектов капитальногостроительства

В 2010году в земельное законодательство Российской Федерации и в законодательство обоценочной деятельности Федеральным законом от 22.07.2012 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральныйзакон об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения по вопросам проведения государственнойкадастровой оценки.

Всоответствии с указанными изменениями государственная кадастровая оценка (в том числеземельных участков) проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Полномочиязаказчика работ по определению кадастровой стоимости закреплены заорганами власти субъектов Российской Федерации. Вопросы методологии ипроведения государственной кадастровой оценки отнесены исключительно ккомпетенции профессионального сообщества (оценщиков и саморегулируемыхорганизаций).

Опытгосударственной кадастровой оценки в новых условиях выявил ряд проблем, которыесоздают предпосылки для совершенствования процедуры государственной кадастровой оценки.

Децентрализацияпроцедуры принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки связаннаяс передачей полномочий заказчикаработ по определению кадастровой стоимости органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации привела к нарушениюсроков проведения кадастровой оценки в большинстве регионовРоссии. Основными причинами являетсяотсутствие финансирования работ и низкий уровень администрирования процесса кадастровой оценки со стороны региональных властей.

Одновременно,в результате передачи полномочий по определению кадастровой стоимости и экспертизеотчетов об оценке профессиональному сообществу оценщиков существенно снизилось качество результатовоценки.

Оценщикамине разработана единая методологическая база кадастровой оценки. Функции поэкспертизе отчетов об определении кадастровой стоимостисаморегулируемые организации оценщиков исполняются формально, безпроведения должного анализа качества материалов оценки.

Следуетотметить, что в соответствии с законодательством об оценочной деятельности заказчикработ по определению кадастровой стоимости обязан принять отчетыоценщиков, в случае наличия положительного заключения саморегулируемойорганизации оценщиков. Указанное приводит к приемке в субъектах РоссийскойФедерации результатов определения кадастровой стоимости, полученных с нарушением действующих стандартовоценки.

Фактическисуществующий уровень развития института оценщиков не готов реализовыватьнадлежащим образом полномочиями, которыми его наделило государство. В этой связи врегионах России существенно возросло количество прецедентов по оспариваниюрезультатов оценки, что приводит к резкому сокращению и нестабильностидоходной части местных бюджетов.

Следуетотметить, что в развитых государствах Европы вопросы проведения государственнойкадастровой оценки отнесены исключительно к компетенции государственныхорганизаций или государственных органов власти, а кадастровую оценкупроводят специально подготовленные государственные оценщики. При этом, проводится кадастроваяоценка проводится централизовано. Оценкаимущества для целей налогообложения основывается на данных об объектах недвижимости, содержащихся в кадастровыхинформационных системах. Общая чертатаких систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных.Для кадастровой информационнойсистемы это единственная гарантия ее эффективности.

Существующаясистема государственного кадастра недвижимости в Российской Федерации, которая такжеявляется основой для проведения кадастровой оценки, не отвечает указанным критериям. Учитываязаявительный порядок включения сведений вгосударственный кадастр недвижимости, сведения об объектах недвижимости зачастую являются не актуальными и неполными. Вэтой связи определяемая кадастровая стоимость не является объективной и не обеспечиваетсясправедливое налогообложение.

В целяхсовершенствования порядка проведения государственной кадастровой оценки предлагается:

o Закрепить полномочия заказчика работ по определениюкадастровой стоимостиисключительно за федеральным органом исполнительной власти;

o Закрепить за указанным органом власти полномочия поразработке и утверждению методологии определения кадастровой стоимости на основе данных, содержащихсяв автоматизированных информационных системах государственного кадастра;

o Создать государственную организацию (в формегосударственной корпорации) уполномоченную на сбор сведений об объектах недвижимостидля включенияих в государственный кадастр недвижимости и проведение государственнойкадастровой оценки объектов недвижимости на территории РоссийскойФедерации.

Отдельноевнимание следует уделить результатам работ по государственной кадастровой оценкеобъектов капитального строительства, проведенных для определениякадастровой стоимости данных объектов - налоговой базы для «нового» налога на недвижимое имущество.

Указанные работы проведенысо следующими недостатками.

1. Дляобъектов недвижимости, сведения о которых не внесены в ГКН, в
том числе на объекты недвижимости,права на которые регистрировались в
«упрощенном порядке» («дачная амнистия») кадастровая стоимость не
определена.

ПринятиеФедерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации по вопросу оформления вупрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Федеральный закон№93-ФЗ) привело к возможностигосударственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства,создаваемый или созданный на земельномучастке, без осуществления процедуры постановки данного объекта недвижимости нагосударственный технический учет и определения его инвентаризационной стоимости.

Согласносведениям Росреестра, количество объектов капитального строительства, правана которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом № 93-ФЗ,составляет более 2 млн. единиц. Невозможность исчисления налога только на этиобъекты приводит к ежегодным потерям бюджетов муниципальных образований в целом поРоссийской Федерации в размере не менее 0,5млрд. рублей.

2. При наличии в ГКН «дублей» сведений об объектахнедвижимости
кадастроваяоценка проводилась, в том числе и для не существующих
объектов недвижимости,что увеличивало затратына ее проведение.

3. При наличии ошибок в значениях площади объектанедвижимости
(площадь могла быть уменьшена или увеличена в 10-100 раз) кадастровая
стоимость объекта недвижимости необоснованно уменьшена или увеличена
многократно.

4. Для объектов недвижимости, поставленных на государственный кадастровый учет как «сооружение» (к таким объектам недвижимости, в частности, отнесены автозаправочные станции),в большинстве случаев ввиду отсутствия иных характеристик кадастровая стоимостьустановлена в размере 1 рубля за объект.

Крометого, следует отметить, что Порядком определения кадастровой стоимости объектовнедвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственнойкадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровойоценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектовнедвижимости и (или) в государственныйкадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественныххарактеристик объектов недвижимости,влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития Россииот 18.03.2011 №113, не предусмотрена возможность определения в перечисленных случаяхкадастровой стоимости помещений, в томчисле квартир (основной объем объектов, принадлежащих гражданам). Указанноеобстоятельство не позволит вовлекать вналоговый оборот данные объекты до проведения процедуры массовой оценкиобъектов недвижимости в субъекте Российской Федерации.

Какрезультат - невозможность введения налога на недвижимость до проведения в полномобъеме работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимостидля случаев, в которых она была не определена, а также для случаев, при которых былидопущены ошибки в ее определении.

Версия для печати