Информационный сайт
политических комментариев
вКонтакте Facebook Twitter Rss лента
Ближний Восток Украина Франция Россия США Кавказ
Комментарии Аналитика Экспертиза Интервью Бизнес Выборы Колонка экономиста Видео ЦПТ в других СМИ Новости ЦПТ

Выборы

Пандемия коронавируса приостановила избирательную кампанию в Демократической партии США. Уже не состоялись два раунда мартовских праймериз (в Огайо и Джорджии), еще девять штатов перенесли их с апреля-мая на июнь. Тем не менее, фаворит в Демократическом лагере определился достаточно уверенно: Джо Байден после трех мартовских супервторников имеет 1210 мандатов делегатов партийного съезда, который соберется в июле (если коронавирус не помешает) в Милуоки, чтобы назвать имя своего кандидата в президенты США. У Берни Сандерса на 309 мандатов меньше, и, если не произойдет чего-то чрезвычайного, не сможет догнать Байдена.

Бизнес

26 марта президент РФ Владимир Путин провел встречу с представителями российского бизнеса. На встрече присутствовали 26 человек, включая гендиректора Mail.ru Group Бориса Добродеева, гендиректор сервиса Okko Яну Бардинцеву, совладельца сети Hoff Михаила Кучмента, президента Faberlic Алексея Нечаева, гендиректора «AliExpress Россия» Дмитрия Сергеева, основательницу сети кафе «Андерсон» Анастасию Татулову и президента ГК «Балтика-транс» Дмитрия Красильникова.

Интервью

Текстовая расшифровка беседы Школы гражданского просвещения с президентом Центра политических технологий Борисом Макаренко на тему «Мы выбираем, нас выбирают - как это часто не совпадает».

Колонка экономиста

Видео

Экспертиза

13.09.2019 | Роман Василенко

Жилищное финансирование: кооперация может компенсировать недостатки ипотеки

Жилищное финансированиеРазвитие жилищной кооперации поможет восстановить спрос на жилищном рынке и позволит купить квартиру социально незащищенным слоям населения.

Модель решения жилищной проблемы, которая была положена в основу рыночных реформ в России, привела к кризису на жилищном рынке. В майском указе президента[i] ставится задача довести объем сданного жилья до 120 млн кв.м в год[ii], но в реальности получается гораздо меньше[iii].

Кроме того, по мере завершения строек, начатых до эскроу-реформы, объемы сданного жилья, по мнению экспертов, будут сокращаться – себестоимость строительства растет, а спрос стоит на месте из-за того, что объемы ипотечного кредитования не растут[iv].

С самого начала рыночных реформ в нашей стране был сделан акцент на ипотечное кредитование как основной инструмент финансирования спроса на жилье. В некоторых других бывших странах соцлагеря использовался германский опыт – довольно широко применялась и применяется жилищная кооперация. За счет этого у граждан есть разные варианты финансирования покупки жилья, и спрос на жилье более стабилен. Кстати, ипотека, сталкиваясь с конкуренцией, почти как в ведущих странах Европейского союза, дешевеет.

У нас же система кооперации, которая существовала в советское время, развития не получила. Жилищные кооперативы стали возрождаться в России только в 2000-е годы.

Не секрет, что ипотечные кредиты в России очень дорогие – ипотека стоит в два раза дороже, чем в развитых странах мира. И при этом она малодоступна. В кредитах часто отказывают фрилансерам, самозанятым, лицам без подтвержденных доходов, недавно сменившим место работы или часто его меняющим, людям с плохой кредитной историей. Стоп-факторов множество, и те, кто относится к группе риска с точки зрения доходов – а таковых в провинции, особенно в дотационных регионах, большинство, - не могут рассчитывать на ипотеку.

Банки нередко отказывают даже тем, кто имеет право на льготную ипотеку – то есть получит дотации со стороны государства, а также тем, кто претендует на участие в госпрограмме реструктуризации ипотечных кредитов[v].

Сами граждане тоже отказываются от получения ипотечного кредита. Низкий рост доходов граждан не первый год, для многих из них есть риск потери доходов, и многие опасаются, что не смогут такой кредит вернуть. Ведь в случае, если граждане не справятся с его обслуживанием, они останутся и без квартиры, и без денег, которые потратили на возврат банковского кредита.

В прошлые годы дороговизна ипотеки отчасти компенсировалась долевым финансированием. Гражданин мог напрямую профинансировать застройщика. Сейчас возможность покупки на ранней стадии сохраняется – но деньги идут в банк, и банк предоставит деньги только тогда, когда квартира будет готова к заселению.

Это сделано для защиты дольщиков, однако лишает застройщиков дешевых денег.

Кроме того, возникает фактически монополия банковского финансирования строительства. Деньги на строительство домов приходят либо в форме ипотечных кредитов, либо в форме кредитования с использованием счетов эскроу.

Больнее всего новая ситуация на жилищном рынке скажется на дотационных регионах. До эскроу-реформы было всего несколько регионов с отрицательной рентабельностью жилищного строительства, теперь число таких регионов резко увеличится. Цепочка достаточно простая: нет покупателей квартир, значит не строятся новые дома в регионах, следовательно люди уезжают в крупные города.

Как показывает мировой опыт, массовое развитие жилищной кооперации способно создать спрос на квартиры. Достоинства жилищных кооперативов состоят в том, что это некоммерческие организации – они не зарабатывают на предоставлении средств для покупки квартир. Это форма покупки квартиры вскладчину: квартира приобретается по номиналу плюс вступительный и членские взносы в кооператив – она на порядок дешевле ипотечной.

Кроме того, для кооператива не имеет принципиального значение кредитная история пайщика и особенности получения им дохода. Дело в том, что квартира до момента возврата средств находится в собственности кооператива. И в случае платежного кризиса у пайщика квартира может быть продана на открытом рынке. При этом, кстати, пайщик, который не справился с платежами, получает весь свой пай обратно.

Сложный момент для кооперативов – очередь пайщиков на покупку квартиры. Дело в том, что в паевом фонде должно быть достаточно средств на покупку, ведь кредиты кооператив не имеет права привлекать. Паевой фонд пополняется возвратными платежами тех, кому уже купили квартиру и паевыми взносами от новых пайщиков. Паевой фонд может пополняться также за счет государственных дотаций.

Кооперативы, успешно привлекающие все новых и новых пайщиков, находятся в выигрыше. Чем быстрее пополняется паевой фонд, тем быстрее покупаются квартиры членам кооператива. Чем выше скорость покупки, тем быстрее в кооператив приходят новые пайщики.

Проблема привлечения пайщиков в той же Германии решается за счет пропаганды обращения граждан в кооперативы, а также частичного государственного участия в финансировании паевых фондов. Государственное финансирование жилищных кооперативов было и в советское время. Сейчас в субъектах Федерации есть ряд крупных кооперативов с госфинансированием – но они предназначены для государственных и муниципальных служащих.

На федеральном и региональном уровнях требуется системное законодательство о жилищной кооперации. Такое законодательство в Думе разрабатывается при участии «Справедливой России».

Массовое развитие жилищных кооперативов, государственная поддержка жилищных кооперативов на федеральном и региональном уровнях чрезвычайно важны и для стабилизации рынка жилья, и для улучшения социальной ситуации в регионах. Ведь благодаря жилищным кооперативам граждане получат возможность решить квартирный вопрос в своем родном крае, снизится социальное напряжение, улучшится качество жизни, уменьшится миграция.

Роман Василенко - доктор экономических наук, председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей»

[i] http://www.kremlin.ru/acts/bank/43027

[ii] https://realty.vesti.ru/zhile/novye-mayskie-celi-ipoteka-pod-8-i-120-mln-kvadratov-zhilya-v-god

[iii] https://yakapitalist.ru/finansy/skolko-v-rossii-stroyat-zhilya/

[iv] https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/

[v] https://www.rbc.ru/finances/27/06/2018/5b32210c9a79472fda8eddda

Версия для печати

Комментарии

Экспертиза

К этому району земного шара, раскинувшемуся вдоль крупнейшей южноамериканской реки, сравнительно недавно было привлечено пристальное внимание международной общественности - здесь стали гореть девственные леса, по праву считающиеся легкими планеты.

Протесты, захлестнувшие ряд государств латиноамериканского континента, затронули и Колумбию, третью по уровню развития страну региона. Несмотря на явные достижения в экономике, здесь сохранились вопиющее неравенство, чудовищная коррупция и высокий уровень безработицы, проявлялось громкое недовольство. Это стало очевидным 18 ноября минувшего года.

В Советском Союзе центр Духовного Управления Мусульман Северного Кавказа находился именно в Дагестане в городе Буйнакск. Однако почти еще до распада СССР, в 1990 году, в Дагестане был создан самостоятельный муфтият, а его центром стала столица Республики Дагестан – город Махачкала.

Новости ЦПТ

ЦПТ в других СМИ

Мы в социальных сетях
вКонтакте Facebook Twitter
Разработка сайта: http://standarta.net