28.06.2006

Дороговизна жизни в Москве может пойти на пользу России

В новом рейтинге самых дорогих для проживания мегаполисов мира, опубликованном исследовательским центром Mercer Human Resource Consulting, Москва заняла первое место, опередив Токио и Лондон. При составлении рейтинга учитывалась стоимость жизни в Нью-Йорке, условно принятая за 100 баллов. Исходя из этой оценки, Москва получила 123,9 балла. Что это значит для москвичей, как характеризует нашу экономику и долго ли сохранится такая ситуация? С «Политком.Ру» беседует экономист Павел Лукша, исследователь Хартфордширского университета (Великобритания):

- На чем основаны выводы агентства Mercer? Как так получилось, что жизнь в Москве дороже, чем в Лондоне?

- Да, результат выглядит впечатляюще. Но не стоит принимать его так буквально. Результаты подобных рейтингов сильно зависят от методологии их составления. Как составляется любой ценовой индекс, например, индекс потребительских цен? Берется некий набор товаров и услуг, потребительская корзина, например, докторская колбаса и буханка черного хлеба. Исследователи каждый месяц ходят в магазин и записывают цены на продукты, потом дают им какие-то веса, получают индикатор.

И тут возникает первая проблема – межвременной сопоставимости. К примеру, не нашли докторскую в этом магазине, нашли в соседнем. Или ту же колбасу в магазин перестали привозить, тогда ищется близкий по свойствам продукт. В результате индекс может скакать, то у нас инфляция, то дефляция, но это было связано с несравнимостью расчетной базы, а такие детали, как правило, не раскрываются.

Второй вопрос – что именно входит в корзину товаров и услуг, по которым составляется ценовой индекс. Агентство Мерсер ориентируется на крупные международные корпорации, консалтинговые агентства и т.п. – они используют рейтинг для того, чтобы понимать, сколько платить командировочных в том или ином мегаполисе. Соответственно Мерсер берет некий стандарт жизни, который по нашим меркам запредельно высок, и начинает измерять его стоимость – цена номера в пятизвездочном отеле, стоимость обеда в хорошем ресторане, стоимость одежды определенных марок, и т.д. И так как ставится задача сопоставить жизнь в мегаполисах, то им нужно обеспечить сравнимость благ, которые имеют одинаковые потребительские качества. На практике это не так просто, потому что сравнивать, например, московское метро с нью-йоркским не совсем корректно – слишком разнится их значение для транспортной системы города, цена и контингент пользователей. Мерсер берет самый высокий стандарт жизни – неудивительно, что снять жилье в Москве дороже, чем на Манхеттене, если имеется в виду элитная квартира на Тверской.

С другой стороны, результаты Мерсера – не новость. Москва уже давно входит по их расчетам в список самых дорогих мегаполисов. И когда эти рейтинги только начали обсуждаться, то сразу возник разговор о том, что существует две Москвы.

Одна – для иностранцев и для высшего класса общества, а вторая – для подавляющей части населения столицы, где люди живут на совсем другие деньги, и у них есть много возможностей для этого. Они могут пойти не в дорогой ресторан, а в обычное кафе, могут купить продукты в магазине «Седьмой континент», а могут в «Копейке» или на рынке, они могут жить не в апартаментах на Тверской, а – в скромной квартире на Дмитровском шоссе. Даже из аэропорта Шереметьево можно поехать за 100 долларов на такси, а можно за 25 рублей на маршрутке.

- Сейчас часто говорят о том, что ситуация с «дороговизной жизни» в Москве искусственно раздута (в том числе говорят и то, что не без помощи властей), в частности, в том, что касается цен на покупку и аренду недвижимости. Так ли это и что это для нас значит?

- Нельзя сказать, что цены «вздуты». Конечно, некий элемент ценорегулирования есть. Но есть и механизм рынка – если бы не было спроса, то цены бы не удерживались на таком высоком уровне. А мы видим, что строительство продолжается – значит, покупают, цены на аренду растут – значит, кто-то пользуется этим предложением. То же самое с одеждой и едой.

А объяснение очень простое: существует определенная пропорция между доходами и расходами населения, в том числе между тем, сколько люди могут зарабатывать и сколько они могут при таких доходах тратить на жилье. Например, если средний гражданин в некотором городе зарабатывает 1000 рублей, 500 он потратит на еду, 200 – на одежду, и 300 - на аренду (это в данном случае совершенно случайные цифры). Вот эти 300 рублей определяют готовность платить за аренду. Естественно, если растут доходы, то растет и сумма, которую человек тратит на оплату жилья. С точки зрения стоимости аренды, как мне кажется, рынок Москвы ведет себя абсолютно нормально.

Но в большинстве городов мира существует и пропорциональность между доходами населения и стоимостью покупки жилья, а в Москве эти пропорции нарушены, поскольку у нас покупка недвижимости считается способом вложения денег, а рост цен на нее позволяет инвестиции отбить. На Западе люди свои сбережения вкладывают в инвестиционные фонды, в акции, в облигации, то есть инвестируют их в промышленность или сферу услуг. У них существует тысяча вариантов, позволяющих сберечь и приумножить свои накопления. А инвестиции в недвижимость для них – необходимость, дом покупается для того, чтобы в нем жить, денежные «излишки» вкладываются в другие финансовые инструменты.

У нас же финансовый сектор до сих пор развит очень слабо, доверия к нему нет. Так что цены на недвижимость «зашкаливают» ровно потому, что у населения есть избыточные средства, а способов вложить деньги не так много. Люди говорят, что московская недвижимость всегда будет цениться, значит, надо вкладывать в нее.

Кроме того, есть диспропорция в доходах, связанная с усугубляющимся социальным расслоением. В начале 90-х мы стартовали с ситуации относительного равенства - человек наверху социальной пирамиды, академик или большой чиновник, имел какие-то материальные блага, пусть дачу, машину, большую квартиру, но не дворцы на Багамах, а с другой стороны – внизу социальной лестницы при этом не было массовой бедности. Не было таких ужасающих диспропорций, возникших сейчас – когда один не знает, будет ли ему вечером что поесть, а другой может потратить 45 миллионов долларов на свадьбу.

Рейтинг, о котором мы говорили, отслеживает как раз верхнюю часть социальной пирамиды. Но в России только очень небольшая часть населения имеет спрос на элитную жизнь. Спрос небольшой и предложение небольшое – поэтому цены заоблачные, как на специи в средние века. И почти вся российская элитная жизнь сосредоточена в Москве.

То есть, подводя итог, можно сказать, что появление Москвы на первом месте рейтинга дорогих мегаполисов сигнализирует о двух проблемах: собственно о проблеме социального расслоения и о проблеме организации расходов богатой части населения - наиболее обеспеченные люди предпочитают осуществлять накопления на Западе, а здесь они предпочитают тратить деньги на предметы роскоши либо на недвижимость, тем самым, еще больше взвинчивая стоимость высококачественной жизни, жизни в "первой Москве".

- То есть вы считаете, что социальное расслоение продолжает расти. А как же быть с распространенным мнением, что уровень жизни и благосостояние россиян растет, что появился средний класс – опора экономической стабильности?

- Само по себе появление среднего класса не говорит о том, что происходит сглаживание социального расслоения. Пока все процессы, происходящие в нашем обществе, поддерживают его имущественную поляризацию. С чего бы этот процесс остановился, непонятно, очевидных предпосылок для этого нет. Ведь мы говорим о структурном процессе, а структура экономики радикально не изменилась. Для того чтобы в экономике произошло социальное сглаживание, должно произойти изменение правил игры – должна существенно вырасти экономическая роль мелкого предпринимателя и рабочего. А у нас рабочее движение очень зажато, политических движений для малого предпринимательства нет, и это повод их зажимать, в том числе экономически. Если мы сравним зарплаты рабочего и директора завода, то у нас они будут различаться раз в 30, а в Японии – в 5. У нас все это очень слабо прогрессирует – темп роста доходов рабочих ниже темпов роста экономики.

- Насколько расслоение Москвы на два города уместно ставить в вину московским властям, которых часто упрекают в том, что они продвигают только «элитные» проекты?

- На мой взгляд, вины властей в этом разделении нет, это объективный процесс, и о его причинах я уже сказал. Москва развивается достаточно успешно, и это отчасти связано с тем, что она по определению имеет большие ресурсы, но отчасти и с тем, что городом довольно умело управляют.

Можно, конечно, пожаловаться, как дорого в Москве жить, но это связано именно с балансом спроса и предложения. И ситуация даже имеет свои плюсы для властей – Москва и так уже с трудом несет огромное бремя сверхактивности, поэтому то, что жить в ней дорого, немножко сдерживает приток людей. Представьте, что будет, если резко «сделать» жилье в Москве доступным – это будет катастрофа для города. И так все считают, что только в Москве можно «устроиться», «продвинуться», сделать карьеру – желающих приехать очень много. Москва будет «высасывать» людские ресурсы, а такая сильная разница между столицей и остальной страной стране вовсе не полезна. И дороговизна московской жизни в числе прочего это стимул искать возможностей заработка и жизни в других городах – в Питере, на Урале.

Собственно, уже были попытки административными барьерами отделить Москву от России – регистрации, «карты москвича» и т.п. В том числе эти попытки были направлены и на то, чтобы немножко сдержать концентрацию вокруг московского ресурса. Но экономические барьеры самые эффективные, потому что они действуют автоматически. Может, это плохо для простых граждан, но с сточки зрения уравновешивания ситуации, – нельзя сказать однозначно.

- Еще в прошлом году аналитики прогнозировали обвал цен на московском рынке недвижимости, но его так и не случилось. В каком случае это все-таки может произойти?

- Это сложно прогнозировать. Потому что, как мы уже говорили выше, высокие цены не зависят от чьего-то индивидуального решения. Можно пытаться направлять финансовые потоки, но решения о покупке и аренде жилья принимают не власти, а люди. Действуют экономические законы: платежеспособный спрос определяет цену. Хотя цены, конечно, завышенные, потому что раскрутка спроса идет во многом за счет спекулятивных инвестиций в недвижимость.

Разговоры о том, что «пузырь» московского рынка недвижимости скоро лопнет, идут уже несколько лет. Но он все не лопается, а за три года цены выросли в более чем в два раза – значит, пока есть люди, готовые платить.

Конечно, рынок московского жилья - это пирамида, значимый спрос на ней создают спекулянты, и рано или поздно она обрушится. Но многие пирамиды живут очень долго, а когда они обрушиваются, то могут простимулировать общий экономический кризис страны. Так случилось с экономиками Японии и Великобритании в восьмидесятые годы.

Думается, что рано или поздно кризис настигнет и нас. Другое дело, что неблагодарное занятие – прогнозировать, когда он случится и какими причинами будет вызван.

Кризис может быть вызван банальной паникой на рынке – так рушились пирамиды во все века, пример из нашей недавней истории – МММ. Кризис может быть связан с внутристрановыми причинами, например, как в 98-м году, когда случился дефолт. Тогда цены на недвижимость сильно упали. Может быть связан с поведением мировых сырьевых рынков. Скажем, упадут цены на нефть, кончатся сверхдоходы – тогда и рынок недвижимости обрушится. Понятно, что если случится мировой финансовый кризис (рано или поздно и он случится, хотя, опять же, мы не знаем когда, через пять или через десять лет), то пирамида спекуляции московской недвижимостью не удержится. Все страны, которые зависят от циклов мирового хозяйства (как Россия от нефтяных тенденций) в моменты подъема процветают и наращивают темпы роста, но в моменты спада им достается больше других.

Так что коррекция когда-нибудь произойдет, но внутренними причинами она будет вызвана или внешними, сказать сейчас невозможно.

- Как будет развиваться Москва в ближайшие десятилетия? Сейчас складывается впечатление, что устройство столицы уже не выдерживает ни экономического роста, ни роста населения. Превратится ли она со временем в город размером с московскую область, ведь такое сращивание можно увидеть уже сейчас – создается впечатление, что это неизбежный процесс?

- Здесь есть несколько тенденций.

Во-первых, как мне кажется, большая проблема для современной Москвы – ее традиционное радиально-кольцевое строение. Чем ближе к центру, тем выше интенсивность всех основных городских потоков – в первую очередь, транспортных, но и товарных, и информационных, и финансовых.

Сейчас уже пытаются создать другие фокусы активности, например, проект Москва-Сити призван сместить центр деловой активности. Если такие фокусные точки будут появляться и дальше, и политическая, административная, деловая жизнь немножко распределится, то уже будет легче. Если нет, то уже в скором времени центр города станет огромной проблемой – мы видим это уже сейчас. Сложно, однако, говорить наверняка, многое будет зависеть и от властных решений. Например, если будет решен вопрос с переездом части властной структуры в Питер. Это бы снизило напряжение в Москве, хотя и размыло бы слегка особую политическую роль столицы.

Во-вторых, то «расползание» столицы, о котором вы говорите. В то время как разговоры о разделе власти Москвы и Московской области остаются, четких границ между Москвой и областью уже нет, они все больше и больше размываются: Подольск почти сливается с Южным Бутово, Куркино географически вылезло за пределы Москвы и слилось с Химками и т.д. И это тоже естественный процесс – думаю, что будет появляться все больше людей, которые будут ценить жизнь за городом по экологическим и экономическим соображениям. Это образец развития западного мегаполиса, когда есть деловой центр и сто деревушек вокруг для повседневной жизни – ему, наверное, мы и будем следовать.

В-третьих, очевидно, что идут процессы миграции в Москву большого количества людей, в том числе из южных республик России, из государств СНГ. Вполне возможно, что у нас будет реализоваться парижский сценарий – возникнут крупные этнически монолитные районы внутри Москвы.

Вообще говоря, мы и так в «реальном времени» можем наблюдать, как растет город. Сейчас его бешеное развитие сдерживает только ущербность транспортной и коммунальной инфраструктуры. А если эту проблему удастся решить…

Главное, что город, скорее всего, будет продолжать расти. И будут расти все проблемы, связанные с его ростом.

Подготовила Любовь Шарий

Версия для печати