01.03.2010 | Марина Войтенко

Перезагрузка ипотеки, когда ждать результатов?

На заседании Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, проходившем 26 февраля в Тюмени, премьер-министр Владимир Путин объявил о том, что программа господдержки ипотеки, на которую правительство в конце прошлого года решило выделить 250 млрд рублей, должна быть запущена в апреле этого года. Напомним, эта дополнительная финансовая помощь выделяется как со стороны Внешэкономбанка, так и из Фонда национального благосостояния.

По словам главы правительства, решение распространить господдержку ипотечного кредитования на недорогое первичное жилье осознанное. «Сегодня новые квартиры стоят значительно дешевле, чем жилье на вторичном рынке, и, конечно, таким образом мы серьезно поддержим жилищное строительство и стимулируем запуск новых строек», – пояснил он. Выделяемые же 250 млрд рублей на поддержку программы ипотечного кредитования, отметил Путин, «это и есть те самые длинные деньги, которые мы направим для решения жилищных проблем граждан». В то же время он признал, что «это в известной степени искусственная поддержка и искусственные длинные деньги».

Премьер-министр считает, что банки, которые будут выдавать ипотеку по программе, должны делать это по ставке не выше 11% годовых и с первым взносом не выше 20%. Максимальная сумма кредита для регионов – 3 млн рублей, для Москвы и Петербурга сделано исключение – 8 млн рублей.Глава правительства напомнил, что в 2007−2008 годах в России было выдано 820 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1200 млрд рублей. Однако мировой экономический кризис не мог не сказаться на развитии ипотеки. «Банки лишились достаточного количества длинных денег, в результате ставки по кредитам стали не просто небольшими, а неподъемными», – сказал он. Но даже в таких условиях в 2009 году было выдано 117 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 138 млрд рублей.

Эксперты в целом согласны с тем, что предлагаемые премьером меры действительно окажут поддержку ипотечному рынку и увеличат спрос на ипотеку. По приблизительным оценкам, она может стать доступной где-то для 30% семей. Тогда как при существующих условиях ипотеки немногим более 15% россиян могут позволить себе взять кредит на квартиру.

Отметим, что, например, в Алтайском крае средний размер ипотечного кредита не превышает 1 млн рублей. А в Москве с учетом 20%-ного первого взноса за 10 млн рублей теоретически можно купить в пределах Третьего транспортного кольца двухкомнатную квартиру в 65-70 кв. метров. Конечно, проблему максимального повышения комфортности жилья это окончательно не решает, но для молодой семьи вполне приемлемо¹.

Тем не менее, участники рынка сомневаются, что граждане и застройщики смогут уже в ближайшее время воспользоваться этой программой. И, прежде всего, в силу длительности процедур по оформлению необходимых документов, а также довольно ограниченного объема жилья экономкласса со стоимостью квадратного метра не более 30 тыс. рублей (порог, определенный премьером для регионов в августе прошлого года).

Кроме того, большая часть квартир в новостройках (даже если они построены и сданы госкомиссии) продается с неоформленными правами собственности. От момента выдачи кредита заемщику под «недострой» до момента его секьюритизации через ВЭБ или АИЖК может пройти несколько лет. А это означает большие проблемы с определением самого залога. И если банк будет выдавать кредит до момента сдачи дома в эксплуатацию, а право собственности на квартиру, естественно, еще не будет оформлено, то ставка для заемщика составит по нынешним меркам² как минимум 15% годовых. Если учесть, что минимальный срок строительства дома около двух лет, а от нулевого цикла – 3-5 лет, то становится понятным, когда банки смогут оформить собственно ипотечный кредит и снизить ставку. Снижение порога вхождения потенциальных заемщиков в ипотеку двадцатью процентами беспокоит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Неделей ранее, накануне рассмотрения (теперь уже принятых) поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах», предполагающих снижение первого взноса с 30 до 20%, АИЖК разослало «тревожные» письма депутатам о «существенных рисках для устойчивости системы ипотечного кредитования». В Агентстве считают, что «вероятность дефолта по кредитам с первоначальным взносом 20-30% выше, чем вероятность дефолта по кредитам с первоначальным взносом 30-40%, в 2,7 раза». Сами же участники рынка полагают, что снижение уровня взноса, скорее, ограничит платежеспособный спрос, так как среднемесячные платежи должны будут значительно вырасти.

При этом АИЖК предлагает введение еще одного обязательного страхового продукта. Напомним, для осуществления этого проекта 28 января зарегистрировано открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК) с уставным капиталом 1,5 миллиарда рублей. 99,9% акций страховщика принадлежит АИЖК, соучредителями являются Ассоциация российских банков (0,033%) и Национальная страховая гильдия (0,0033%). Основными видами деятельности СК «АИЖК», согласно ее уставу, являются перестрахование, страхование и сострахование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения задолженности по кредиту.

Если на настоящий момент в ипотечных сделках используется титульное и имущественной страхование, страхование жизни и здоровья заемщика, то Агентство считает целесообразным дополнить эти виды страхованием от рисков возникновения убытков у кредитора в случае дефолта и падения цен на недвижимость. Причем базовый продукт, который по проекту Агентства будет предлагаться его партнерами-страховщиками гражданам, - это единовременная оплата страховки. По опыту ипотечного страхования Канады, Гонконга, Казахстана и других стран, страховая премия составляет 1-3% от суммы кредита в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования. По расчетам АИЖК, в российском варианте он составит 2-4% от размера кредита. Но тогда возникает вопрос, а где собственно эффект для граждан от продекларированных премьером снижения первого взноса и процентных ставок по кредиту.

По словам разработчиков программы государственного стимулирования ипотеки для жилья эконом-класса, ВЭБ начнет ее реализацию с четырех банков - Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка и Россельхозбанка, а позже программа распространится на всех желающих. Однако порядок взаимодействия с банками, чьи ипотечные бумаги будут приобретаться Внешэкономбанком, а также требования к этим бумагам пока не опубликованы. При этом между ВЭБом и АИЖК уже назревает конфликт интересов. Предполагается поступление средств государственного стимулирования на ипотечный рынок и через АИЖК, и через ВЭБ. АИЖК уже получило из фонда национального благосостояния 40 млрд рублей на программу стимулирования ипотеки в новостройках и будет работать с мелкими банками. ВЭБ на 210 млрд рублей (в том числе 160 млрд рублей - пенсионные накопления молчунов) будет выкупать ипотечные облигации АИЖК и крупных банков.

По мнению многих экспертов, в такой ситуации Агентство имеет шансы лишиться статуса крупнейшей рефинансирующей структуры. Ведь после принятия поправок в закон об ипотечных бумагах банкам будет гораздо проще взаимодействовать с ВЭБом, чем с АИЖК. У последнего, по сути дела, только одна функция - выкуп у банков ипотечных закладных, и если окажется, что с этой задачей успешно справляется ВЭБ, возникнет вопрос о целесообразности существования Агентства. В тоже время, попытки АИЖК отстоять свою значимую роль в ипотеке за счет расширения функций - страхования заемщиков – пока не нашли поддержки ни в Госдуме, ни в Минфине, ни в Банке России.

У регуляторов и парламентариев, в первую очередь, вызывает вопрос размер уставного капитала «страховой дочки». Причем, как с точки зрения целевого использования выделенных АИЖК государственных средств, так и в плане повышения рисков самого агентства при сохранении статус-кво в рисках банков.

Однако самих участников рынка волнуют куда более специальные вопросы. В Ассоциации российских банков, например, считают, что приоритетным направлением должно стать оснащение рынка такими финансовыми инструментами, которые позволили бы сделать ипотеку доступной населению без чрезмерного вмешательства государства.

Банковское сообщество полагает, что одним из важнейших условий скорейшего выхода ипотечного сектора из финансового кризиса является активная и конструктивная позиция регуляторов рынка – Банка России и ФСФР – в запуске механизма рыночного рефинансирования ипотеки на основе такого успешно апробированного за рубежом финансового инструмента, как ипотечные ценные бумаги.АРБ также предлагает свой вариант решения проблемы «длинных денег» через предоставление ЦБ РФ банкам кредитов, обеспеченных залогом портфеля закладных. Этот инструмент, как одна из мер государственной поддержки участников рынка, призван обеспечить финансовые организации ликвидностью сроком до одного года.

Заинтересованы участники рынка и во включении трансграничных ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России. Указание ЦБ РФ от 27 ноября 2008 года №2134-У позволяет уже сейчас предлагать Совету директоров Центробанка к рассмотрению выпуски ипотечных облигаций, основанных на российских ипотечных активах, на предмет включения в Ломбардный список. Эти ценные бумаги классифицируются как долговые эмиссионные ценные бумаги, выпущенные юридическими лицами – нерезидентами РФ за ее пределами. Эксперты АРБ предлагают рассмотреть выпуски трансграничных ценных бумаг без дополнительных поручительств для включения в Ломбардный список либо в текущем контексте Указания, либо по аналогии с российскими ипотечными ценными бумагами (ИЦБ), путем выделения их в отдельный класс ломбардных ценных бумаг.

При всем обилии «проклятых» вопросов финансовая (ценно-бумажная и кредитная) составляющая ипотеки – это лишь полдела, «еще цветочки». «Волчьи ягодки» глубже, в материальной основе, то есть предложении взыскуемых квадратных метров и их цене. Расчеты экспертов Центра развития ГУ-ВШЭ, например, показывают, что снижение цены квадратного метра лишь на 10% вполне может привести к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту на 18,5%. Это оказывается даже несколько ниже, чем при сохранении цены на прежнем уровне при ставке в 8%.

Заметим, что удешевление метров уменьшает и «рублевое содержание» первоначального взноса. Осталось, как водится, сущая малость – произвести эти самые метры в бетоне, кирпиче, арматуре и т.п. С этим пока заминка³ . Введенные в прошлом году 60 млн кв. метров жилой площади (против 64 млн кв. метров в 2008 году) выбрали подчистую ранее начатые объекты. Закладка же новых шла куда меньшими темпами: объем строительных работ в реальном выражении на 16% - в 2,5 раза больше, чем сократились новые вводы. Такой «зазор», по мнению специалистов, свидетельствует о существенных нарушениях строительного цикла, что негативно скажется на динамике ввода нового жилья уже в ближайшем будущем.

Перезагрузка ипотеки на основе новой госпрограммы – «вещь» поэтому очень своевременная, но ограниченная по результативности. Для строительства это, скорее, антикризисная мера, позволяющая восстановить объемы. Будут ли они расти дальше, теряя в цене квадратного метра, - большой вопрос.Ожидаемый выход стройотрасли из кризиса пока обещает россиянам новую встречу со всеми проблемами, с которыми они сталкивались раньше. Поэтому и ситуация с доступностью ипотеки, похоже, вернется на круги своя. Хочется надеяться, что на сей раз необходимый многосторонний диалог между государством, строительным бизнесом, банками и гражданами сложится более плодотворно, чем при запуске ипотеки в начале этого века.

Марина Войтенко - руководитель департамента информационных программ Центра политических технологий

---

1. Для сравнения: в России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья. В развитых странах в два-три раза больше. Например, в Швеции обеспеченность жильем составляет 45 кв. м на человека, в США – 65 кв. м. В России 64% жилых помещений состоят из 3-х и менее комнат. В Германии - только 8%, а в США и вовсе 1,5%. При текущих темпах строительства жилья в стране в 60 млн кв. м в год потребуется 50 лет, чтобы достичь «шведского» уровня обеспеченности жильем и это без учета старения и выбывания ранее построенного жилого фонда.
2. По данным КредитМарт, на 10 февраля средневзвешенная фиксированная ставка предложения в рублях находится на уровне 15,79%, в долларах – на уровне 12,66%.
3. Производство цемента в 2009 году сократилось на 17%, сборного железобетона на 40%, кирпича - на 37%, кровельных материалов на 16% и т.п.

Версия для печати