04.06.2010 | Максим Логвинов

Квадратный метр пиара

Прогнозы относительно дальнейшей динамики цен на жилую и коммерческую недвижимость напоминают анекдот про двух юристов, у которых было три мнения по одному и тому же вопросу. Свои достаточно весомые аргументы приводят и те, кто обещает обвал цен, и те, кто ожидает подорожания "квадратных метров". Но и те, и другие солидарны в том, что рынок долго находиться в таком "подвешенном" состоянии, как сейчас, не может. Уже в самое ближайшее время должно начаться резкое движение ценников в одну или другую строну. Тем более что факторов, которые могут спровоцировать как обвал цен, так и их резкий взлет - предостаточно.

В конце мая директор департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексей Симановский рассказал, что на балансах российских банков скопилось 2 трлн. рублей непрофильных активов, 70% из которых составляет недвижимость. В первую очередь речь идет о коммерческой недвижимости: это инвестиционные проекты, под которые застройщики брали миллиардные кредиты. Из-за кризиса достроить их не удалось, а банки обратили взыскание на имущество находящееся в залоге - то есть собственно сам "недострой". Что делать с подобными объектами, банкиры зачастую слабо представляют. Наиболее ярким примером последнего времени является комплекс зданий на Болотной площади, который один из госбанков получил за долги. Казалось бы, из окон этих особняков «площадь Красная видна», но сдать в аренду или продать это имущество оказалось делом крайне сложным. Упомянутый выше банк мучается с реализацией этого проекта уже более года, но по какой-то "неведомой" причине арендаторы не хотят "садиться" в недостроенные или находящиеся в достаточно плачевном состоянии офисы. Правда там есть еще и помещение под ресторан, в котором ранее размещалось достаточно известное заведение "Царев сад", но риэлторы говорят, что сдать этот объект также практически невозможно. С подобной проблемой столкнулись очень многие кредитные организации, но выхода из этой ситуации пока не видно.

"Основными непрофильными активами, оказавшимися в результате обращения взыскания на плохие долги у банков, являются нежилые строения, а также неосвоенные земельные участки. Хуже, если это земли сельскохозяйственного назначения, располагающиеся вдалеке от населенных пунктов и с низким бонитетом. Также банкам достались недостроенные строения. Что будет с этими активами - я думаю, здесь только время решит судьбу этих тяжелых активов", - рассуждает исполнительный директор УК "Флеминг Фэмили энд Партнерс" Никита Иванов. "Скорее всего, основная масса из этих непрофильных активов, если говорить именно о недвижимости, – это коммерческая недвижимость и производственные мощности. Но даже если жилая недвижимость и попадает в банки, то банки по мере ее появления сразу же ее реализуют, что не составляет проблемы, поскольку в отличие о тех же заводов и предприятий, жилая недвижимость сохранила свою ликвидность, поэтому никакого большого запаса жилья на балансе банков нет", - пояснил "Политком.Ру" первый заместитель председателя правления РосЕвроБанка Дмитрий Суздальцев. Действительно, сейчас очень многие банки предлагают на продажу квартиры тех, кто оказался не в состоянии обслуживать ипотечные кредиты.

Нас уже давно пугали ситуацией, когда вся эта критическая масса жилой недвижимости, которой владеют в том числе и частные лица, которые покупали квартиры в инвестиционных целях, выплеснется на рынок, а вслед за этим резко вниз пойдут и цены на жилье. Насколько реален подобный сценарий развития событий? "Цены на недвижимость не будут снижаться до тех пор, пока не будет снижаться себестоимость строительства, которая на текущий момент остается высокой: высока себестоимость земли, коммуникаций, металла, необходимого для производства жилья. Банкам проще заморозить некоторые проекты, чем реализовывать их себе в убыток", - поясняет генеральный директор компании "Пробизнес-Девелопмент" Дмитрий Ковальчук. "Цены на жилье в наиболее ликвидных секторах рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга сейчас в 2 - 3 раза превышают себестоимость", - не соглашается с предыдущим спикером главный экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин. "Снижение ставок на ипотечные кредиты уже привело к росту спроса на жилье, осенью, я думаю, мы увидим значительный рост в сегменте жилой недвижимости. Недостаточность возводимого жилья за последний год приведет к его повышению", - высказывает третью точку зрения исполнительный директор УК "Флеминг Фэмили энд Партнерс" Никита Иванов.

Столичные власти тем временем ожидают стагнации цен на недвижимость в Москве. По словам главы стройкомплекса Москвы Владимира Ресина, в этом году будет построено 3 миллиона квадратных метров жилья, из которых 738 тысяч квадратных метров - за счет города. Таким образом, более 2 миллионов квадратных метров будет введено за счет инвесторов. Ресин отметил, что подобный объем коммерческого жилья в столице не даст повышаться стоимости квадратного метра. Еще в конце апреля эксперты говорили о дефиците квадратных метров и скором взлете цен на них. Объем строительства жилья в Москве в первом квартале 2010 года упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 52,9% до 338,3 тысячи квадратных метров. Аналитики отмечали, что значительного увеличения объемов строительства в этом году ждать не стоит. Однако они ошиблись. Кроме того, в текущем году с большой долей вероятности может проявиться так называемый "отложенный спрос": квартиры будут покупать те, кто в период пика кризиса решили воздержаться от столь крупных покупок, в том числе в ожидании падения цен. Вопрос только в том, являются ли нынешние цены тем самым пресловутым "дном", или прайс может вернуться, например, в 1998 год, когда цена квадратного метра в Новой Олимпийской деревне составляла "всего" 2 тыс. долларов и казалась многим фантастически высокой.

Не исключено, что на руку экспертам, которые прогнозируют взлет цен, сыграют депутаты, которые решили обезопасить соинвесторов от произвола застройщиков. Но, как известно, благими намерениями выстлана дорога в ад и вместо защиты покупателей инициатива народных избранников может стать причиной дефицита жилья на рынке. Напомним, что в начале мая Госдума приняла законопроект о защите прав дольщиков, в соответствии с которым с рынка должны исчезнуть такие схемы продажи жилья, как предварительные договоры, вексельные схемы и так далее. Согласно законопроекту, договор долевого участия станет единственный способом привлечения средств граждан. Исключение сделано лишь для жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов. За каждый выявленный факт нарушения устанавливается штраф до 1 млн. рублей. При этом существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти. С одной стороны - бесспорный прогресс в законодательном поле, но, с другой, они могут фактически лишить бизнеса тех, кто обычно продает квартиры еще до получения разрешения на строительства. У подобных компаний в отсутствие банковских кредитов и средств дольщиков попросту не останется денег для запуска проектов. Однако далеко не все согласны с этим мнением, и полагают, что заявления застройщиков о возможности возникновения дефицита на рынке жилья - не более чем пиар.

Версия для печати