26.07.2010 | Марина Войтенко

Ипотека – это не только рынок

19 июля премьер-министр Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года. Согласно документу, к этому времени 60% населения смогут позволить себе ипотеку на квартиру. Документ определяет долгосрочные перспективы развития ипотечного жилищного кредитования и основные меры, которые необходимо принять по развитию ипотеки до 2030 года, описывает приоритетные задачи государства в трансформации ипотечного рынка, способы их реализации и главные риски сделанного выбора.

Стратегию предполагается реализовать в три этапа. На первом из них (2010-2012 гг.) рынок ипотеки должен начать восстанавливаться, и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. За это время возрастет доверие к рынку ипотечного жилищного кредитования заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также будут приняты меры по стимулированию жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. Осязаемые ориентиры в документе обозначены весьма четко. В 2010 году количество ипотечных кредитов должен достигнуть 240 тысяч, в 2011-ом – 320 тысяч и в 2012-ом – 490 тысяч. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов. Доля семей, которым будет доступно приобретение жилья под залог недвижимости, достигнет 23%. При этом объем спонсируемой правительством через АИЖК ипотеки в текущем году должен составить 30 тыс. кредитов, а в 2012-ом – 56 тысяч.

Меры и инструменты государственной поддержки на этот период расписаны весьма подробно. На рынок выйдет Внешэкономбанк с 250 млрд рублей вложений в облигации с пенсионным покрытием (50 млрд рублей - собственные средства, до 100 млрд рублей - средства пенсионных накоплений под управлением ВЭБа) и облигации АИЖК (60 млрд рублей - пенсионные средства, 40 млрд рублей - кредитная линия ВЭБа АИЖК из средств Фонда национального благосостояния).

К этому добавится 80 млрд рублей средств самого АИЖК под госгарантии (36 млрд рублей - неиспользованные гарантии 2009 года, 44 млрд рублей - гарантии 2010 года). Впрочем, в 2011-2012 годах АИЖК рассчитывает на получение новых госгарантий еще на 56 млрд и 66 млрд рублей соответственно. Таким образом, в 2010-2012 годах рынок может ожидать около 450 млрд рублей вливаний, что, несомненно, будет способствовать его разогреву даже при слабой конъюнктуре.Напомним, государство в текущем году уже активизировало действия по оживлению рынка ипотеки с использованием пенсионных средств. В начале марта были приняты соответствующие поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», в соответствии с которыми в рамках правительственной программы ставки по ипотечному кредитованию не должны превышать 11%, а первоначальный взнос – 20%.

В конце мая Президент России Дмитрий Медведев утвердил поправки в закон «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ», предусматривающие снижение ставки по субординированному кредиту для АИЖК с 9,5% до 6,5% годовых. Агентство скорректировало ставки, а Внешэкономбанк в рамках «Программы инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 гг.» уже предоставил АИЖК кредит в размере 40 млрд рублей по ставке 6,5% годовых на срок до 1 июня 2020 года.

Средства должны быть использованы для реализации программы по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья (программа «Стимул»), которую АИЖК разработало в соответствии с поручением правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики. Агентство фондирует банки, кредитующие застройщиков и покупателей жилья на этапе строительства (участников долевого строительства), предоставляя целевые займы под 8% годовых (ранее – 11%). При этом банк может кредитовать строительство из других источников, имея возможность воспользоваться займом АИЖК в любой момент в течение 2 лет, при наличии заключенного соглашения с агентством. Планируется, что для населения ставка по ипотечным кредитам, выданным в рамках проектов программы «Стимул», не превысит 11% годовых.

С точки зрения кризисных явлений такое использование пенсионных средств является вполне обоснованным и необходимым. И оживление на рынке уже ощутимо. В июне закрепились такие тенденции как поступательное снижение ставок¹ (в таких банках, как например, Альфа-банк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Банк Уралсиб), отмена комиссии за организацию кредита (Сбербанк, DeltaCredit банк, ОТП Банк); снижение первоначального взноса (Банк Уралсиб, КБ «Московское ипотечное агентство»); отмена комиссии за досрочное погашение (ЮниКредит Банк).

Правда, аналитики отмечают, что оживление ипотечного кредитования происходит в основном на вторичном рынке жилья, тогда как на рынке новостроек оно по-прежнему тормозит - банки опасаются за платежеспособность не только заемщиков, но и финансовую устойчивость застройщиков. В результате ставки на строящееся жилье выше на 2-4 %, а первоначальный взнос - примерно на 10%, следует из обзора IRN «Ипотека: господдержка повышает конкуренцию среди банков».

И все же ипотека на новостройки постепенно начинает работать. Это отмечают и сами банкиры. Причем, дабы обезопасить себя от риска невозвратов кредитов под залог строящегося жилья, в банках предпочитают создавать альянсы только с проверенными инвестиционно-строительными компаниями. Примечательно, что и условия ипотечного кредитования приближаются к докризисным: максимальный срок кредитования у того же Сбербанка по совместным с девелоперами программам доходит до 30 лет, что делает ежемесячные выплаты вполне посильными большинству заемщиков. Средние ставки по ипотеке колеблются в пределах 12-14% годовых в рублях. Тем не менее, чтобы заново нарастить объемы рынка «первички» потребуется время. Подготовка и изучение документации, согласование и подписание партнерских договоров могут занимать от месяца до полугода. Так что существенного оживления в этом сегменте можно ждать не ранее конца 2010-начала 2011 годов, да и то при условии роста доверия потенциальных заемщиков к долевому строительству и их уверенности в стабилизации собственного материального положения.

В то же время, участники рынка отмечают: несмотря на позитивное влияние вливания пенсионных средств на рынок ипотеки, сам по себе эффект стимулирования не будет носить долгосрочный характер, а ставка по кредитам ВЭБ Агентству по ипотечному жилищному кредитованию негативно скажется на доходности «пенсионных» инвестиций. Учитывая, что в среднесрочной перспективе ВЭБ будет активно инвестировать в ипотечные закладные пенсионные средства, доходность по ним также станет еще меньше. То есть, снижение доходности по ипотеке повлечет снижение доходности секьюритизированных кредитов, что негативно скажется на спросе на эти бумаги со стороны потенциальных инвесторов - НПФов, которые, скорее всего, предпочтут корпоративные облигации. Между тем, и в самой пенсионной системе уже накопилась критическая масса проблем, требующих безотлагательного нового стратегического подхода² .

Однако надежды на то, что эти проблемы в перспективе будут как-то решаться в комплексе, все-таки есть. Во всяком случае, согласно стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 года, вброс госсредств, снижающий ставки ипотеки, должен прекратиться к 2015 году. Правда, какие инструменты послужат стимулом развития рынка, пока не ясно.

Второй этап (2013-2020 годы) реализации стратегии прописан в документе исходя из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Восстановление банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Ипотека должна стать доступной для 30% домохозяйств РФ (740 тыс. кредитов), а ее доля в ВВП составить 7,2%. Тогда же предполагается и существенное влияние на рынок ипотеки негосударственных пенсионных фондов и инвестфондов.

Планируется, что к концу 2020 года при переходе к третьему этапу реализации стратегии доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6% годовых при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4% годовых, а средний срок кредитов увеличится до 30 лет. До 70% рынка ипотеки должно будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов. Доля ипотеки в ВВП составит около 10-12%, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).

На третьем этапе (2021-2030 годы) рынок ипотеки должен приблизиться к насыщению: доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 60%. Основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.

Совершенно очевидно, что если сценарий первого этапа выглядит реалистично, то в целом стратегия является, скорее, формулированием целеполагания, а не построением экономической модели долгосрочного развития. Для этого потребуется не только изменение подходов к пенсионной реформе, снятию административных барьеров, но и обеспечение условий роста качественного среднего класса.Согласно опубликованным в начале июля данным Центробанка, за пять месяцев 2010 года, объем ипотечных кредитов вырос на 14,1 млрд рублей или 1,4%, тогда как за аналогичный период прошлого года показатель упал сразу на 4,3% или 45,5 млрд рублей. В мае рынок вырос третий месяц подряд, постепенно увеличивая темпы роста (март + 0,12%, апрель +0,68%, май + 1,12%), тогда как ранее наблюдалось снижение.

Примечателен и список федеральных округов – лидеров роста. Это, прежде всего, регионы либо с высокими (по российским меркам) доходами населения, либо относительно дешевой стоимостью жилья. За январь-май текущего года вклад Ямало-Ненецкого автономного округа в увеличение объемов российского ипотечного рынка составил 12,41%; Тверской области – 9,75%; Архангельской области – 6,06%; Новосибирской области – 5,55%.

Расширение рынка ипотеки в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (регионе с самой высокой средней заработной платой среди регионов и доступными ценами на жилье) за этот период составило 2,4 млрд рублей, или 5,9%. Показатель Московской области вырос на 6,6% или 5,2 млрд рублей. Однако население первого региона составляет 1,5 млн человек, а второго - около 7 млн человек, не считая Москву. Ипотечным аутсайдером пока остается Москва, где рынок просел на 2,3 млрд рублей или 1,5%.Между тем, объем общероссийского рынка ипотеки достиг на 1 июня 1,025 трлн рублей, тогда как банковские вклады населения превысили 8 трлн рублей. Однако не стоит ожидать, что даже половина этих средств пойдет на ипотечный рынок. Держатель долгосрочных «весомых» депозитов, как правило, человек в возрасте около 40 лет, уже имеющий жилье. И если будет приобретать новые квадратные метры (например, в помощь детям или загородный дом), то постарается максимально дистанцироваться от ипотеки.

То есть, от государственной поддержки этому рынку в обозримом будущем уйти не удастся. Но для получающих среднестатистическую зарплату (в июне, по данным Росстата, ее номинальный уровень составил 21597 рублей) и социальная ипотека довольно тяжкий груз, а пенсионные перспективы туманны. Так что решать все эти проблемы, при всей сложности ситуации, придется комплексно, принимая во внимание темп и ритм расширения российских средних классов и их социальное самочувствие, развитие отечественной стройиндустрии, увеличение емкости финансового рынка, формирование (со всеми национальными особенностями) массового инвестиционного поведения граждан и еще многое другое.

Хотим мы этого или нет, но укоренение ипотеки в России – лишь отчасти феномен рыночный, в степени же много большей – это признак перемен в самом социальном укладе жизни, мера его осовременивания и очеловечивания, то есть модернизации. И успех ипотечной стратегии решающим образом будет зависеть от того, в какой мере в ее реализации станет учитываться именно эта сторона дела.

Марина Войтенко – руководитель департамента информационных программ Центра политических технологий

---

1. По данным брокерской компании «Кредитмарт», среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась в июне этого года на 0,19 процентных пункта - до 16,52% (май 2010-го - 16,71%). По сравнению с маем 2009 года (19,92%) снижение среднерыночной ставки по рублевым кредитам составило 3,40 п.п. По валютным кредитам этот показатель за месяц потерял 0,23 п.п. и в абсолютном выражении составил 13,45%. По сравнению с маем 2009 года (15,44%) снижение среднерыночной ставки по долларовым кредитам составило 1,99 п.п. Согласно официальным данным, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам за пять месяцев с начала 2010 года сократилась с 13,7% до 13,4%. В иностранной валюте ставка снизилась с 12,7% до 11%.
2. Подробнее об этом см. материал Центра политических технологий «Бюджетное послание и пенсионная реформа»

Версия для печати