28.10.2005

КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ, ПРЕЗИДЕНТ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ "САВВА": "СООБЩЕСТВО РИЭЛТОРОВ НЕСЕТ В РОССИИ КОЛЛОСАЛЬНУЮ СОЦИАЛЬНУЮ НАГРУЗКУ

…Я начал работать в группе компаний "САВВА" с 1991 года. Был в составе ее учредителей. В основном это были студенты и аспиранты Московского энергетического института. Однако в 1996 году мы приняли решение, что расходимся. Предложение перейти в руководство холдинга меня не интересовало - моим личным приоритетом была сфера недвижимости. По разным причинам, в том числе потому, что это совершенно неординарная область. Кроме того, это был период поистине революционных событий в области законодательства. Мне это казалось более интересным с точки зрения и самореализации, и развития бизнеса, и я остался в этом секторе. Было принято решение о взаимном обмене акций. Таким образом я приобрел полный контроль над компанией.

Название несколько раз менялось. Довольно долго использовалось написание с одним "в", чтобы не менять свой бренд кардинально. Отказались и от плохо работающей в российских условиях приставки Real Estate. Сейчас агентство восстановило свое историческое название "САВВА", выбранное нами в качестве собирательного образа российских романтиков меценатов.

- Какие изменения произошли в компании за прошедшее десятилетие?

- Из брокерской сферы мы начали перемещать свои интересы в область консалтинга. Предпосылки к этому сложились еще в 1992 году: нас интересовало не столько посредничество, сколько анализ рынка, прогнозирование, вопросы, связанные с обоснованием инвестирования. После кризиса 98-го компания начала активно уходить в область консалтинга, и сегодня порядка 60-70 процентов доходов мы получаем именно от этой деятельности.

- Какой консалтинг?

- Прежде всего, это специальные исследования в сфере рынка недвижимости: прогнозы, включая маркетинговые исследования. Например, для инвестора, приобретающего земельный участок, мы анализируем наиболее эффективные возможности использования этого участка: начиная с того, что строить и какого класса, какими должны быть квартиры по "комнатности" и заканчивая метражом комнат. Реально это означает, что мы можем повысить эффективность инвестиционного проекта процентов на 30. Это на сегодняшний день востребовано, причем не только в Москве, а практически во всей России: и на юге, и в Сибири.

По-прежнему мы сохраняем два наших ключевых направления деятельности - брокерскую и оценочную деятельность (вторая лежит где-то между брокерской и консалтинговой деятельностью).

Для меня лично компания - это не единственное место приложения сил: я по-прежнему занимаюсь общественной работой и остаюсь вице-президентом Российской гильдии риэлторов. Четыре года я был президентом гильдии. Для меня данный род деятельности очень интересен, поскольку это не политика ради политики, а политика для создания эффективных инструментов ведения бизнеса, добросовестной конкуренции, оптимизации законодательства в этом секторе. Это, собственно говоря, тоже один из инструментов самореализации.

Наконец, буквально два года назад появилось новое направление деятельности: с декабря 2003 года я развиваю инвестиционное направление в секторе недвижимости в "Альфа-банке". Для меня это продолжение консалтинговой деятельности с возможностью участия в принятии решений по инвестициям.

- Имело место предложение банка?

- Да. Но на самом деле мы около семи лет сотрудничали с банком по различным проектам, решали для них многие вопросы, в частности, реструктурировали некоторые непрофильные активы. Я так понимаю, наша команда работала достаточно грамотно, и мы стали для банка интересны, поэтому перешли в режим более плотного сотрудничества. Для меня это стало как бы естественным продолжением развития консалтинговой деятельности моей компании. Переход к инвестициям в недвижимость - это продолжение профессиональной реализации.

Естественно, мне пришлось, как пионеру, последние два года очень серьезно над собой работать. Одно дело в качестве брокера или консультанта давать советы инвестору - все равно окончательное решение остается за ним, - а тут приходится самостоятельно принимать и нести ответственность за решения. Пришлось серьезно поработать над теми областями, которых мы не знали: юридического обеспечения возникновения прав на создаваемые объекты недвижимости, это сложный клубок законодательства и взаимосвязей внутри власти, особенно в Москве. Мне пришлось изучать вопросы строительства и архитектуры, со всеми регламентами и техническими требованиями, да еще в период трансформации законодательства. Причем требовалось осваивать все достаточно быстро: специально учиться не было времени, надо было все совмещать, то есть это был достаточно динамичный период. В банке у нас команда из 12 человек, работаем над тремя проектами и в следующем году рассчитываем получить первый коммерческий результат.

- Как вы оцениваете общий климат для предпринимательской деятельности в России?

- Могу сказать о сфере своей деятельности. Когда 12 февраля 2002 года отменили лицензирование, профессиональное сообщество было в неком унынии в связи с тем, что мы лишились определенных регуляторов. Это, образно говоря, как стаду овец остаться без пастуха. Более того, 90 процентов профессионалов считали, что отмена лицензирования очень серьезно ухудшит конкурентную среду. Но мы в гильдии за полгода до отмены лицензирования начали готовить систему сертификации услуг на рынке недвижимости, и 8 февраля, ровно за 4 дня до отмены лицензирования, мы зарегистрировали систему добровольной сертификации. Тут можно провести аналогию: когда в 1994 году вышло распоряжение правительства Черномырдина о лицензировании отдельных видов деятельности, мы были в растерянности, что делать, но все же успели вскочить на подножку уходящего поезда и включились в разработку нормативной базы. Уже в марте 1995 года было запущено лицензирование в Москве, а летом - по всей России. Нам удалось реализовать многие демократические принципы в системе лицензирования. Но в любом случае эта система, если она проходит на государственном уровне, безусловно, содержала в себе инструменты давления, не всегда корректного и некоррумпированного. В Московской области, например, за полгода до отмены лицензирования было оказано беспрецедентное давление: появились циркуляры о необходимости срочно подтвердить квалификацию в рамках действующей лицензии, предлагалось пройти пожарную инспекцию, СЭС и прочее. Мы, естественно, оказали очень эффективное противодействие, привлекая СМИ, власть, общественность. Нам удалось оказать сопротивление агонии власти, теряющей контроль регулирования, проще - кормушку. И после этого профессиональное сообщество стало сильнее. Так и подготовленная на смену лицензированию система добровольной сертификации уже прошла проверку временем.

Сейчас, через три года после того, как мы начали внедрять систему добровольной сертификации, уже 20 процентов регионов имеют органы по сертификации. У нас 350 юридических лиц прошли сертификацию. При этом она более жесткая, чем лицензирование, потому что не просто требует наличия в штате аттестованных специалистов, а чтобы все брокеры компании имели специальное образование, соответствующее существующим стандартам. Она требует обязательного страхования профессиональной деятельности, и в этой системе аккредитовано 20 страховых компаний, работающие не только в соответствии с правилами страхования, которые требует лицензирование страховой деятельности, но и нашим собственным стандартом в отношении договоров страхования. Такие повышенные требования обоснованы тем, что мы не хотим страховать воздух - мы хотим реальных гарантий для потребителей, раз мы платим деньги за эти гарантии.

В системе сертификации нами созданы инструменты защиты прав потребителя. По сути, это инструмент досудебного разрешения споров, к которому может прибегнуть любой потребитель услуг, считающий, что ему деятельностью брокера нанесен ущерб. При этом потребитель, если он не удовлетворен, сохраняет право обращения в суд, что я считаю большим достижением, так как речь идет об инструменте очень демократичного разрешения споров. О неком аналоге третейского суда, но на безвозмездной основе.

Естественно, это позволяет завоевать у населения определенный авторитет. Хотя сам по себе термин риэлтор используется СМИ спекулятивным образом, не всегда корректно и с непониманием сути его деятельности. Это говорит о том, что наше профессиональное сообщество недостаточно работает со СМИ и населением, чтобы доносить до общества суть услуги и возможности профессии.

Ясно, что, как и в любой среде, здесь есть недобросовестные люди, и основная задача - создание качественной профессиональной среды и добросовестной конкуренции, позволяющей формировать позитивный имидж профессионалов рынка недвижимости. Для этого мы и должны иметь инструменты досудебного разрешения споров, повышения уровня квалификации специалистов. Достаточно сказать, что из 1400 юридических лиц смогли пройти сертификацию только 350, то есть не все пока способны соответствовать жестким требованиям. Это связно, конечно, и с неравномерностью развития рынка недвижимости. Где-то в регионах давно существуют профессиональные организации с кодексом этики и стандартами практики, а где-то действуют лишь разрозненные одиночки. Кстати, гильдия риэлторов была первой в России. Это, так сказать, предмет нашей гордости: мы первые возродили традицию купеческой гильдии, которая основывается на кодексе этике и стандартах практики. Я всегда вспоминаю о легенде в отношении различий между купцами - не уверен, что это адекватно, но легенда красивая: купец первой гильдии мог получить кредит под купеческое слово, второй - под вексель, а третьей - только под залог недвижимости.

Сегодня у нас есть собственный учебный центр. Готовим программы дистанционного обучения профессии, потому что этот вопрос сейчас для России является одним из ключевых.

- Чувствуете ли вы какие-то изменения в себе за годы предпринимательства?

- Чувствую. Но вряд ли только бизнес влиял на меня. Тут скорее повлияло все, чем я занимался все эти годы. Наверное, удалось развить и закрепить какие-то лидерские качества. С точки зрения мироощущения, бизнес позволил укрепить уверенность в себе, в том, что как личность я смогу реализоваться, даже если бизнес потеряю. В любом случае смогу зарабатывать достаточные деньги для того, чтобы содержать семью. Бизнес дал понимание того, что предпринимательство и политика - одни из важнейших инструментов реализации личности, но семья, дети - это самая важная составляющая самой жизни. Это тыл, без которого невозможно чувствовать себя полноценным человеком.

- Вы хотели бы, чтобы ваши дети продолжили ваше дело?

- Я хотел бы, чтобы они сами определялись, чего они хотят. Моя задача - дать им, как писалось в классической литературе, блестящее образование, сформировать нормальный характер, воспитать нормальные человеческие качества. Вооружив всем этим арсеналом, их можно выпускать в жизнь, а где они себя реализуют, не важно. Важно, чтобы были людьми.

- Ваши критерии успеха в бизнесе?

- Это, прежде всего, определенное финансовое благополучие, позволяющее эффективно развивать способности детей, обеспечивать нормальное качество жизни, правильный отдых. Это как бы планка благополучия. С другой стороны, важно уважение коллег по профессии и предпринимателей из других секторов бизнеса.

- Какова ваша мотивация в предпринимательской деятельности?

- Сразу скажу, что деньги - это лишь инструмент. Когда человек достигает определенного достатка, деньги уже не играют главной роли. Мы сейчас многое делаем вовсе не ради денег. Собственно, и раньше так делали, но сейчас очень четко осознаешь, что есть еще какая-то внутренняя мотивация, которая тобой движет, хотя при этом ты можешь терять деньги. Конечно, себя успокаиваешь, что ты на самом деле их не теряешь - потом все равно заработаешь. На сегодня общественная работа - в ущерб деньгам. Это нормально.

- Что, с вашей точки зрения, необходимо для успешной предпринимательской деятельности в современных условиях? Изменилось ли что-то за последние годы?

- Наверное, изменилось. Если раньше все были в равных условиях, то сейчас большое значение имеет размер бизнеса. Причем не столько финансовая сторона, сколько реальные обороты, активы. Я все больше убеждаюсь, что в сфере недвижимости невозможно создать надежный бизнес, даже имея огромные деньги. Здесь успех достигается только постепенным наращиванием актива, в том числе человеческого, корпоративного и клиентского.

- Человеческий фактор?

- Скорее реальная корпоративная среда, которая не может в одночасье вырасти в десять раз: она сразу потеряет устойчивость. То есть очень последовательное, методичное формирование корпоративной среды. Я говорю прежде всего о брокерской деятельности.

- А в целом? Стало легче?

- Нет, легче не стало. Основная проблема заключается в том, что многие приходят в этот бизнес, думая, что здесь легко работать и заработать свои первые деньги. Второе - население не обладает культурой и необходимыми знаниями, для того чтобы эффективно решать свои имущественные проблемы. Если, скажем, в Германии, Британии, Франции и других странах ребенок с молоком матери впитывает вопросы имущественных ценностей, то у нас здесь риэлторский бизнес, по сути, играет колоссальную социальную роль: занимается образованием населения, делая публикации, проводя консультации. Сейчас часть компаний могут себе это позволить, проводя сотни бесплатных консультаций в месяц. Расчет только один: клиент получит консультацию, но когда возникнет потребность продажи объекта, он обратится туда, где ему дали правильную консультацию, которая эффективно решила его проблему.

- То есть зернышко брошено, остается дождаться всходов?

- Конечно. Естественно, не каждое агентство может себе это позволить, потому что квалифицированных специалистов для проведения грамотных консультаций немного. К сожалению, я вижу, что сейчас много псевдопрактиков, людей, которые не обладают необходимыми знаниями, но создают у окружающих впечатление, что они ими обладают. Вот это страшно - так вводится в заблуждение большое количество людей. Это наносит ущерб людям и имиджу самой профессии.

Я не говорю уже о мошенничестве в секторе строительства, смежной с нами сфере экономики, которое на нас, безусловно, сказывается, потому что риэлторы участвуют в продаже этих объектов. Причем значительная часть застройщиков совершенно не хочет соблюдать интересы потребителей, перекладывая на них риски. Как в этой ситуации вести себя риэлтору, что рекомендовать? Причем мы не должны противопоставлять себя другой профессии на рынке и не можем вводить в заблуждение потребителей, должны занимать нейтральное положение, позволяющее, с одной стороны, застройщика возвращать в русло закона, с другой стороны, объяснять клиенту все существующие риски и коммерческие выгоды при покупке квартиры в строящемся доме.

- А сама брокерская деятельность как-то меняется?

- Мы обрастаем множеством смежных профессий. У нас уже есть оценщики, управляющие недвижимостью, есть специалисты по инвестициям. Собственно говоря, членство в гильдии расширяется за счет других профессий. И мне приятно, что именно мы смогли сформировать инструменты возникновения таких профессий. Мы изучили все лучшее в мире, связанное с возможностью становления таких профессий, создали и адаптировали обучающие программы. И эти специалисты знают, что обязаны рождением своей профессии именно Российской гильдии риэлторов. Это тоже очень важно, потому что мы, по сути, идем в сторону создания инструментов регулирования нескольких профессий на рынке недвижимости. Мы говорим, что наше объединение сейчас в состоянии взять на себя регулирование брокерской и агентской деятельности, дальше - управление недвижимостью, вопросов, связанных с сертификацией специалистов инвестиций и консалтинга. Если мы сможем интересы всех этих профессий сохранить в рамках одного регулятора, это позволит нам сохранить прозрачность требований к сложным профессиям. Мы над этим работаем, это еще один шаг вперед в сторону следующего этапа развития рынка- саморегулирования. По сути, мы уже сейчас являемся саморегулируемой организацией. По крайнем мере, в области сертификации мы более чем саморегулируемая организация., потому что даже в законодательстве о саморегулировании не заложены такие строгие требования. То есть мы хотим, чтобы клиент имел серьезные гарантии качества, и ему не требовалось вникать в тонкости брокерской деятельности для того, чтобы понять, хорошая компания перед ним или нет.

- Помимо решения профессиональных проблем, что еще дает риэлторам членство в гильдии? И в целом какие перспективы существование такого рода объединений открывает с точки зрения формирования бизнес-сообщества?

- Мое мнение таково: как представляет себе бизнес-сообщество объединение, таким оно и будет. Если мы хотим объединиться, чтобы создавать добросовестную конкуренцию, стандарты ведения бизнеса и проведения сделок, выстраивать эффективный бизнес, и делаем для этого все возможное, то такое объединение и формируется. Вообще, сама среда бизнес-объединения - это результат работы большого коллектива людей. Мне приятно, что сейчас специалистам исполнительного аппарата мы можем платить адекватные деньги, хотя раньше они все работали за очень небольшие деньги, можно сказать, за идею.

Кроме того, ассоциация - инструмент оказания услуг членам. У нас колоссальный пакет услуг, в том числе пакет обучающих программ. Это, кроме того, общение - общие мероприятия, на которые с удовольствием приходят самые уважаемые представители нашей профессии.

Вообще, риэлторы обладают определенными отличиями от остальных видов деятельности. Во-первых, это совершенно новая профессия, поэтому живость интереса к обмену мнениями принципиально другая. Здесь требуется очень быстрое изучение ситуации. Во-вторых, риэлтор - это воплощение, объединение многих самостоятельных и серьезных профессий: он и психолог, и инженер-строитель, и юрист, и оценщик, и экономист, и управляющий недвижимостью, и менеджер, адвокат, судья, нотариус. То есть он должен быть специалистом с очень широким спектром знаний и умений.

Еще один момент, почему у риэлторов силен корпоративный дух: в риэлторской деятельности любая сделка - это две стороны. В 98 процентах случаев покупателя и продавца представляют разные компании. И если один агент будет профессиональным, а другой нет, то либо сделка разладится, либо всю работу будет делать профессиональный агент. Делать будет он, а деньги получат оба. Поэтому высшая социальная справедливость - научить всех работать профессионально.

С этой точки зрения, в сфере недвижимости бизнес-сообщество складывается. Но можно будет считать, что оно сложилось, лишь когда 70 процентов участников рынка будут членами нашего объединения. Сегодня пока это не так: есть регионы, где нет региональных объединений.

- Как вы чувствуете, каково в целом отношение общества к предпринимателям и меняется ли оно в какую-то сторону?

- Тут надо смотреть конкретно. В восприятии пожилого поколения сложно что-либо изменить. Что касается молодежи, то я вижу много людей, которые хотят себя реализовывать, имеют четкие жизненные семейные и бизнес-ценности. Но даже у старшего поколения, которое видит успехи своих внуков, происходит трансформация сознания и отношения к бизнесу. Я помню время последних выборов Ельцина, когда все боялись, что вернутся коммунисты: пожилое поколение уже тогда делало выбор, исходя из того, чем занимаются их дети. Так что отношение, безусловно, меняется.

Нашему поколению, выросшему при социализме, может быть, даже сложнее менять отношение в силу полученного воспитания. Мы унаследовали большое количество ценностей, многие из которых, на мой взгляд, остаются для нас привлекательны и, по большому счету, относятся к разряду библейских, так что я не вижу смысла от них отказываться. Другое дело, что вопросы равенства могут решаться по-разному: скорее должно быть равенство возможностей, а не равенство распределения. Сегодня гораздо больше возможностей для самореализации личности. Очень важно дать инструменты понимания этого тем, кто не вполне состоятелен финансово, чтобы их дети могли получить достойное образование и реализовать себя, если у них к этому есть желание и устремление.

- Бизнес как инструмент для решения жизненных задач?

- Да, и получения новых возможностей и новых ресурсов.

- То есть желание схватить и убежать, как было распространено раньше, уходит?

- На самом деле тот период дикого капитализма - формирования исходного капитала - не был таким уж диким. Это тоже сознание определенной группы людей. И важно то, что риэлторские компании, которые вели такую политику, так и не смогли состояться. Я вижу это на последнем опыте компании "Интероксидентал", которая благополучно умерла, несмотря на американские технологии и американское мировоззрение. На рынке уже нет компаний, которые еще в начале этого года позиционировали себя как быстро растущие, которые пытались сделать себе рекламу ("Департамент народной недвижимости"), дискредитируя профессию: этой компании тоже уже нет, она продается как бизнес, но она никому не интересна. Это же не продажа циркониевых браслетов, где можно вылезти только за счет рекламы и закачки денег в рекламный бюджет. В брокерской деятельности нужна адекватная услуга, за которой человек придет еще раз. А если у него не возникает желания прийти за этой услугой, значит, вы действовали неправильно, и все бюджеты на рекламу ничего не дадут. Здесь нужна кропотливая работа с территориями, с людьми, проживающими в районе, работа с органами исполнительной власти. Риэлторский бизнес - это прежде всего социальный бизнес, связанный с образованием населения, с помощью населению в решении проблем. Я могу сказать: за год работы в новом офисе мы провели более тысячи бесплатных консультаций для населения. Это были разные вопросы, даже не всегда относящиеся к недвижимости, порой просто требующие внимания и поддержки.

- Как такая нагрузка сказывается на вашем жизненном распорядке? Вам удается полноценно отдыхать?

- Не всегда. Но если удается, то стараемся отдыхать полноценно, потому что по-другому нельзя. Работа требует полной отдачи, иначе не приведет к успеху.

- При каких условиях удается наиболее эффективно решать проблему формирования нормального климата в коллективе?

- Если вы умеете относиться к компании как к семье, где существует абсолютное доверие. При этом каждый ответственно относится к своим функциям и в праве рассчитывать на стабильность. Для меня более комфортно, когда люди не борются друг с другом за кусок хлеба, а нормально зарабатывают и могут содержать свои семьи. Если они полноценно участвуют в работе, они могут рассчитывать на такое же отношение со стороны компании.

- Судя по всему, у вас нет большой текучки кадров?

- В нашей компании средний стаж работников - 8 лет. Это хороший показатель для компании, работающей в сфере недвижимости.

- Какова ваша оценка перспектив развития рынка?

- Конкуренция серьезная и будет только усиливаться. Крупные компании сегодня имеют больше инструментов для эффективного развития на текущий момент. Но если гильдии удастся существенно увеличить пакет качественных услуг для малых и средних компаний, это позволит повысить их конкурентоспособность и доходность. Необходимо сохранить малый бизнес в этом секторе экономики. Малый бизнес более человечен и, имея привязанность к территории, делает услуги более социально значимыми и востребованными, не превращая их в конвейер, сохраняя их индивидуальность.

СПРАВКА

Агентство недвижимости "САВВА" основано в 1992 году выпускниками Московского энергетического института, когда формирование рынка недвижимости только начиналось. За 13 лет работы было совершено более 5000 сделок с жильем. Ни одна из них не была расторгнута в судебном порядке. В 2000 году агентство "САВВА" стало победителем Национального конкурса "Профессиональное признание-2000". Основные направления деятельности компании - подготовка и сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью и жильем, консалтинг в сфере инвестиций, оценочная и инвестиционная деятельность.

Константин Апрелев - один из самых опытных риэлторов Москвы. С 1994 года неоднократно проходил обучение и стажировки в США, Чехии, Венгрии, России. Впервые в стране создал курсы специального юридического образования по недвижимости при Московской государственной юридической академии, разработал несколько программ по подготовке специалистов на рынке недвижимости, в том числе по управлению риэлторским бизнесом и профессиональными объединениями.

Стоял у истоков создания Российской гильдии риелторов - первого общественного объединения профессионалов рынка недвижимости, в которое сейчас входит более 1200 фирм. Он был ее первым и с 1994 по 1998 год бессменным президентом. В настоящее время является вице-президентом и членом Правления гильдии. Кроме того, он председатель Экспертного совета (1997) и руководитель комитета по стратегическому и кадровому планированию Российской гильдии риэлторов (1995), а также эксперт Экспертного совета Государственного Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству (1998), член попечительского Совета фонда "Институт экономики города" (1996), Международной федерации участников рынка недвижимости (1995), Национальной ассоциации риелторов США (1995). В 1996-2000 годах являлся экспертом Экспертного совета по недвижимости и оценочной деятельности при Государственной Думе РФ.

Автор концепции развития рынка недвижимости в России. Имеет более 100 печатных работ и статей по проблемам развития рынка недвижимости.

Кавалер ордена святого Константина Великого.

Версия для печати