16.03.2017 | Евгений Ляпин

Рынок недвижимости: влияние кризиса

Восприятие кризиса в строительной отрасли словно проходит через классические «стадии принятия». Позади уже отрицание, гнев и торг. Большинство участников рынка колеблются между депрессией и принятием. Периодически можно встретить бодрые заявления о «достижении дна» и завершении «наиболее трудного этапа» кризиса, однако зачастую последующие события, как правило, указывают на их чрезмерную оптимистичность.

Взыскательность покупателя vs. инерция продавца

На самом деле, влияние кризиса на сферу недвижимости меньше, чем можно было бы ожидать. Главное качественное изменение – переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». Последний стал главным дефицитом кризисных лет. Покупательская аудитория существенно сузилась и обеднела (за исключением тех, кто ориентирован на премиальный сегмент). И это ставит застройщиков и риелторов в весьма некомфортное положение. Они вынуждены конкурировать за благосклонность покупателя, активно предлагая многочисленные акции, скидки и бонусы. Достаточно сказать, что в ноябре прошлого года 86% реализованного вторичного жилья в Москве продавалось с дисконтом – абсолютный исторический рекорд. Однако большинство россиян – до 70% (с различными оговорками), согласно опросу Рамблера, предпочитают новостройки.

Застройщики испытывают на себе давление двух разнонаправленных факторов, определяющих ценовую политику. С одной стороны, им необходимо поддерживать хотя бы минимальную маржинальность и покрывать свои издержки, которые будут только увеличиваться вместе с ростом цен на материалы. С другой стороны, строительные компании вынуждены считаться с очевидным снижением покупательской способности населения. Здесь речь идет не только о размерах сохранившихся накоплений и уровне заработной плате. Важно учитывать также и характер среднесрочных ожиданий потенциальных покупателей. Иными словами, даже располагая достаточными для покупки квартиры бюджетами, россияне в условиях финансовой нестабильности зачастую не готовы вкладывать их в недвижимость.

В свою очередь, и покупатель оказывается перед трудным выбором. Через СМИ активно педалируется мнение о том, что сейчас самый выгодный момент для приобретения жилья, и в дальнейшем такого шанса может не представиться. Однако, как свидетельствуют исследования, не менее трети россиян, заинтересованных в новом жилье, откладывают покупку, рассчитывая на дополнительные уступки со стороны застройщиков и банков. Например, явно фиксируется наличие покупательских ожиданий, что в 2017-м году ипотечная ставка продолжит снижаться и достигнет 10%.

Застройщикам приходится внимательнее относиться к «капризам» своих потенциальных клиентов. Едва ли не главным положительным следствием от «покупательского диктата» эксперты называют повышение качества застройки. Чтобы удержать и расширить свою аудиторию, строительные компании стараются выводить на рынок более интересный продукт, хорошо оснащенный в инфраструктурном плане.

Однако масштаб этих изменений не стоит преувеличивать. Произошла некоторая корректировка строительной матрицы, но ни в коем случае не отказ от нее. По-прежнему основной моделью застройки остаются микрорайоны, состоящие из высотных многоэтажек, продолжается строительство «в полях» и т.д. Малоэтажные кварталы с дворами, свободными от машин, и безбарьерным пространством являются скорее исключением, впрочем, достаточно успешным с рыночной точки зрения.

Составить целостную картину влияния кризиса на строительную отрасль страны крайне затруднительно. Ситуация сильно разнится от одного региона к другому. Более того, даже в рамках отдельных субъектов все зависит от стратегии и менеджмента конкретных строительных компаний.

Жертвы и бенефициары

Можно определенно сказать, что кризис не приобрел характера катастрофы. Этого удалось избежать во многом, благодаря мерам государственной поддержки ипотечного кредитования. Это удержало рынок новостроек от большого падения и сохранило интерес покупателей. Большинство застройщиков смогло найти более или менее успешный сценарий адаптации. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса в настоящее время на разной стадии банкротства находится 149 из 5500 строительных компаний. Доля банкротов среди компаний, занимающихся долевым строительством, выросла вдвое в 2016 г. и составила 1,8%.

Самой известной и крупной жертвой кризиса по-прежнему остается СУ-155. Руководство компании отказалось сокращать объемы строительства. Низкая маржинальность объектов, слабая кредитная дисциплина и невыполнение сроков по сдаче превратили это решение в системную ошибку, которая привела к банкротству бывшего флагмана строительной индустрии. На сегодняшний день стоимость чистых активов компании на 90 млрд. рублей меньше объема обязательств, по которым она должна рассчитаться.

Зимой этого года появилась информация, что с серьезными проблемами может столкнуться и другой строительный гигант – «Лидер Групп». Компания потерпела неудачу сразу с реализацией сразу нескольких крупных проектов, расположенных в Мытищах, Ватутинках и Сестрорецке. Кроме того, ее структуры оказались вовлеченными в целый ряд судебных разбирательств, связанных с невыполнением ими своих обязательств. Агентство ипотечного жилищного кредитования подало исков к «Лидер Групп» в общей сложности на 900 млн. рублей.

Если банкротство СУ-155 можно назвать главным поражением эпохи кризиса, то самой эффектной победой стало фактические слияние групп ПИК и «Мортон», делящих 3-4 места в России по объемам застройки. Сделка проходила в два этапа. В сентябре 2016 года 100% активов «Мортона» были выкуплены Сергеем Гордеевым (президент ГК ПИК) в рамках частной инвестиции. Затем последовала перепродажа имущества по аналогичной стоимости непосредственно ПИКу, в распоряжении которого таким образом оказались 5 млн. кв. м жилья, коммерческая недвижимость и земельный банк, а также многочисленные обязательства по завершению проектов и около 20 млрд. долгов. Аналитики уже начали говорить о появлении на рынке нового сверхсильного игрока, способного в самом скором времени выйти на 190 млрд. рублей выручки и 1,8 млн. кв.м реализуемого жилья в год. Однако первыми, кому пришлось испытать последствия этой громкой консолидации, стали около тысячи сотрудников «Мортона», сокращенных в ходе оптимизации штата. Предполагается, что их участь постигнет еще 2000 работников.

Главная реформа

Но, пожалуй, самые значительные события кризисного периода с самим кризисом связаны лишь косвенно. С 1 января 2017 года вступили в силу поправки к 214-му Федеральному закону, регулирующему долевое строительство. Ключевым пунктом является внедрение механизма эскроу-счетов. По сути, это безналичный аналог банковской ячейки. Все участники долевого строительства открывают такие счета в определенном банке и переводят на них суммы, равные стоимости квартиры. После чего данные средства блокируются до момента выполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта. Фонд, образуемый долевыми взносами, становится залогом, под который банк выдает кредит застройщику. Указанная мера, безусловно, является надежной гарантией для покупателя. Кроме того, она должна положить конец практике, когда девелопер запускает строительство нового жилого комплекса, чтобы за счет взносов дольщиков повысить ликвидность своего бизнеса и профинансировать обязательства по предыдущим проектам. То есть, данное нововведение позволит избежать создания «пирамид» на строительном рынке.

Но за это придется заплатить известную цену. По мнению многих экспертов и представителей отрасли, введение оплаты через эскроу-счета – удар по самому принципу долевого строительства: возможность использования беспроцентных заемных средств от покупателей в обмен на более дешевое жилье. Впрочем, законодатель, кажется, также осознает неоднозначность обозначенного механизма. «Мы изменениями в 214-й Федеральный закон такую возможность предоставляем. Но отнюдь не делаем ее пока, во всяком случае, единственно возможной» - успокаивает глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень. Наиболее крупной реформой в его ведомстве считают создание компенсационного фонда. С этого года застройщики будут вносить в него по 1% от каждого зарегистрированного договора долевого участия. Таким образом, интересы покупателей будут застрахованы государственной структурой, располагающей не менее 30 млрд. руб. Но вместе с тем, остаются сомнения, что данных накоплений будет достаточно для завершения строительства всех проблемных объектов. В Минстрое придают поправкам огромное значение. «С Нового года рынок ждет новая реальность», - заявил Михаил Мень.

Тем не менее, далеко не все участники рынка разделяют столь благодушный настрой. По всей видимости, застройщики, столкнувшись с ограничениями и дополнительными издержками, постараются компенсировать их за счет повышения цен на жилье. Когда для этой меры сложатся рыночные, а не административные предпосылки, сказать сложно. Возможно, потребуется несколько лет, чтобы смог проявиться дефицит предложения, возникший вследствие отложенных сегодня проектов.

Пока складывается впечатление, что рынок не преодолел кризис, а просто свыкся с ним. В конце концов, кризисные явления возникли в сфере недвижимости под влиянием внешних факторов, соответственно, только после устранения последних и можно будет говорить об окончательном «выздоровлении».

Евгений Ляпин – выпускающий редактор журнала о недвижимости «ИН»

Версия для печати