13.09.2019 | Роман Василенко

Жилищное финансирование: кооперация может компенсировать недостатки ипотеки

Развитие жилищной кооперации поможет восстановить спрос на жилищном рынке и позволит купить квартиру социально незащищенным слоям населения.

Модель решения жилищной проблемы, которая была положена в основу рыночных реформ в России, привела к кризису на жилищном рынке. В майском указе президента^[i] ставится задача довести объем сданного жилья до 120 млн кв.м в год^[ii], но в реальности получается гораздо меньше^[iii].

Кроме того, по мере завершения строек, начатых до эскроу-реформы, объемы сданного жилья, по мнению экспертов, будут сокращаться – себестоимость строительства растет, а спрос стоит на месте из-за того, что объемы ипотечного кредитования не растут^[iv].

С самого начала рыночных реформ в нашей стране был сделан акцент на ипотечное кредитование как основной инструмент финансирования спроса на жилье. В некоторых других бывших странах соцлагеря использовался германский опыт – довольно широко применялась и применяется жилищная кооперация. За счет этого у граждан есть разные варианты финансирования покупки жилья, и спрос на жилье более стабилен. Кстати, ипотека, сталкиваясь с конкуренцией, почти как в ведущих странах Европейского союза, дешевеет.

У нас же система кооперации, которая существовала в советское время, развития не получила. Жилищные кооперативы стали возрождаться в России только в 2000-е годы.

Не секрет, что ипотечные кредиты в России очень дорогие – ипотека стоит в два раза дороже, чем в развитых странах мира. И при этом она малодоступна. В кредитах часто отказывают фрилансерам, самозанятым, лицам без подтвержденных доходов, недавно сменившим место работы или часто его меняющим, людям с плохой кредитной историей. Стоп-факторов множество, и те, кто относится к группе риска с точки зрения доходов – а таковых в провинции, особенно в дотационных регионах, большинство, - не могут рассчитывать на ипотеку.

Банки нередко отказывают даже тем, кто имеет право на льготную ипотеку – то есть получит дотации со стороны государства, а также тем, кто претендует на участие в госпрограмме реструктуризации ипотечных кредитов^[v].

Сами граждане тоже отказываются от получения ипотечного кредита. Низкий рост доходов граждан не первый год, для многих из них есть риск потери доходов, и многие опасаются, что не смогут такой кредит вернуть. Ведь в случае, если граждане не справятся с его обслуживанием, они останутся и без квартиры, и без денег, которые потратили на возврат банковского кредита.

В прошлые годы дороговизна ипотеки отчасти компенсировалась долевым финансированием. Гражданин мог напрямую профинансировать застройщика. Сейчас возможность покупки на ранней стадии сохраняется – но деньги идут в банк, и банк предоставит деньги только тогда, когда квартира будет готова к заселению.

Это сделано для защиты дольщиков, однако лишает застройщиков дешевых денег.

Кроме того, возникает фактически монополия банковского финансирования строительства. Деньги на строительство домов приходят либо в форме ипотечных кредитов, либо в форме кредитования с использованием счетов эскроу.

Больнее всего новая ситуация на жилищном рынке скажется на дотационных регионах. До эскроу-реформы было всего несколько регионов с отрицательной рентабельностью жилищного строительства, теперь число таких регионов резко увеличится. Цепочка достаточно простая: нет покупателей квартир, значит не строятся новые дома в регионах, следовательно люди уезжают в крупные города.

Как показывает мировой опыт, массовое развитие жилищной кооперации способно создать спрос на квартиры. Достоинства жилищных кооперативов состоят в том, что это некоммерческие организации – они не зарабатывают на предоставлении средств для покупки квартир. Это форма покупки квартиры вскладчину: квартира приобретается по номиналу плюс вступительный и членские взносы в кооператив – она на порядок дешевле ипотечной.

Кроме того, для кооператива не имеет принципиального значение кредитная история пайщика и особенности получения им дохода. Дело в том, что квартира до момента возврата средств находится в собственности кооператива. И в случае платежного кризиса у пайщика квартира может быть продана на открытом рынке. При этом, кстати, пайщик, который не справился с платежами, получает весь свой пай обратно.

Сложный момент для кооперативов – очередь пайщиков на покупку квартиры. Дело в том, что в паевом фонде должно быть достаточно средств на покупку, ведь кредиты кооператив не имеет права привлекать. Паевой фонд пополняется возвратными платежами тех, кому уже купили квартиру и паевыми взносами от новых пайщиков. Паевой фонд может пополняться также за счет государственных дотаций.

Кооперативы, успешно привлекающие все новых и новых пайщиков, находятся в выигрыше. Чем быстрее пополняется паевой фонд, тем быстрее покупаются квартиры членам кооператива. Чем выше скорость покупки, тем быстрее в кооператив приходят новые пайщики.

Проблема привлечения пайщиков в той же Германии решается за счет пропаганды обращения граждан в кооперативы, а также частичного государственного участия в финансировании паевых фондов. Государственное финансирование жилищных кооперативов было и в советское время. Сейчас в субъектах Федерации есть ряд крупных кооперативов с госфинансированием – но они предназначены для государственных и муниципальных служащих.

На федеральном и региональном уровнях требуется системное законодательство о жилищной кооперации. Такое законодательство в Думе разрабатывается при участии «Справедливой России».

Массовое развитие жилищных кооперативов, государственная поддержка жилищных кооперативов на федеральном и региональном уровнях чрезвычайно важны и для стабилизации рынка жилья, и для улучшения социальной ситуации в регионах. Ведь благодаря жилищным кооперативам граждане получат возможность решить квартирный вопрос в своем родном крае, снизится социальное напряжение, улучшится качество жизни, уменьшится миграция.

Роман Василенко - доктор экономических наук, председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей»

[i] http://www.kremlin.ru/acts/bank/43027

[ii] https://realty.vesti.ru/zhile/novye-mayskie-celi-ipoteka-pod-8-i-120-mln-kvadratov-zhilya-v-god

[iii] https://yakapitalist.ru/finansy/skolko-v-rossii-stroyat-zhilya/

[iv] https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/

[v] https://www.rbc.ru/finances/27/06/2018/5b32210c9a79472fda8eddda

Версия для печати